【売買編】仲介手数料を値切る客はNGって本当？
①不動産の売買において、仲介手数料の値下げ交渉をしたい方。
②仲介手数料の交渉方法やタイミングなどを知りたい方。
③一戸建て住宅やマンション、土地などの購入や売却を検討しており、仲介手数料について知りたい方。
今日は「仲介手数料を上手く値切るテクニック」を紹介するね！
こんにちは、リノゾウです。
不動産の売買において、「仲介手数料を値切ることはNGなの？」と疑問を抱いている方も多いかと思います。
結論から述べると、仲介手数料を交渉することはNGではありません。
理由は、国土交通省の告示で定められている仲介手数料は、報酬の上限額であり、下限額は規定されていないからです。
ただし、下限額が規定されていないからといって、無理な値下げをお願いしては、不動産屋さんに気分を害されてしまいます。
そこで本記事では、「仲介手数料を上手く値切るテクニック」をご紹介します！
本記事は、次の構成で話を進めています。
それでは早速、本編に移っていきます。
➊売買の仲介手数料とは？
はじめに、不動産売買における仲介手数料について、簡単にご説明します。
仲介手数料とは、端的に言うと、不動産屋さんが、土地や建物などの仲介業務をすることで受け取れる報酬の額です。
上図のように、仲介手数料の受け取り方は2種類あります。
仲介手数料の受け取り方「両手仲介」の場合
不動産屋Aが、依頼者の双方から、仲介手数料を「両手」で受け取ります。
この場合、不動産屋Aが、売主と買主の両方の仲介業務を行います。
「片手仲介」の場合
不動産屋B,Cが、依頼者の一方から、仲介手数料を「片手」で受け取ります。
この場合、不動産屋Bが売主、不動産屋Cが買主の仲介業務を行います。
そして、不動産屋さんが、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限額は、国土交通省告示第493号において、下表のように定められています。
| 取引額(税別) | 仲介手数料 |
|---|---|
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額の5%以内+消費税 |
| 取引額200万円を超え400万円以下の金額 | 取引額の4%以内+消費税 |
| 取引額400万円を超える金額 | 取引額の3%以内+消費税 |
引用元：国土交通省告示第493号
また、取引額が400万円を超える物件については、下記の速算式で、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限額を計算することができます。
【仲介手数料の速算式】
(売買価格×3%+6万円)+消費税
※依頼者の一方から受領できる報酬額の上限
例えば、税別4,000万円のマンションを「片手仲介」したケースを考えてみます。
(4000万円×3%+6万円)×1.1＝税込138.6万円
この場合、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限額は、税込138.6万円であることが分かります。
「両手仲介」の場合は、税込277.2万円を仲介手数料として受け取ることが可能です。
大切なことは、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限額は、法令で規定されているということです。
上限額を超えて仲介手数料を請求されている場合などは、注意が必要です。
以上、売買の仲介手数料について、簡単にご説明しました。
➋売買の仲介手数料を値切るコツとは？
次に、売買の仲介手数料を値切るコツをご紹介します。
結論から述べると、この記事でご紹介するコツは「広告料」に注目した方法です。
上図のように、多くの不動産屋さんが、ポータルサイトに対して広告料を支払っています。
理由は、消費者の方の間で、ポータルサイトにて物件を検索し、問い合わせを行うことが一般的になっているからです。
そして、不動産屋さんは、ポータルサイト経由で成約した場合、成約手数料を支払わなくてはなりません。
成約手数料は、掲載サイトなどにもよりますが、仲介手数料の10%程度を支払うケースもあるようです。
つまり、本記事でご紹介するコツは、「広告料」が抑えられるように問い合わせをすることで、仲介手数料の値下げをお願いする方法です。
下記に、その方法を3つご紹介します。
売買の仲介手数料を値切るコツ①不動産屋さんの自社サイト経由で問い合わせる方法。
②公益財団法人のサイト経由で問い合わせる方法。
③広告できない未公開物件を紹介してもらう方法。
順番にご説明します。
①不動産屋さんの自社サイト経由で問い合わせる方法。
1つ目は、不動産屋さんの自社サイト経由で問い合わせを行う方法です。
自社で運営しているサイトのため、掲載や問い合わせ、成約に対する広告料を支払うことは考えにくいです。
ポータルサイトへ支払う分の成約手数料を節約できるため、不動産屋さんにとってもメリットがある方法の1つです。
②公益財団法人のサイト経由で問い合わせる方法。
2つ目は、公益財団法人のサイト経由で問い合わせを行う方法です。
具体的には、下記のサイトが役立ちます。
不動産ジャパン
対応エリア：全国
同サイトは、公益財団法人 不動産流通推進センターが運営・管理を行っています。
開業するにあたり、不動産屋さんの多くは、下記団体のどこかに所属しています。
・(公社)全国宅地建物取引業協会連合会
・(一社)不動産流通経営協会
・(公社)全日本不動産協会
・(一社)全国住宅産業協会
不動産ジャパンでは、これら4団体のサイトに掲載されている物件情報をまとめて検索することが可能です。
掲載するにあたり、「広告料」などは不要のため、有効な問い合わせ方法の1つです。
③広告できない未公開物件を紹介してもらう方法。
3つ目は、ネットに広告できない未公開物件を紹介してもらう方法です。
タウンライフ不動産売買の調査によると、市場に流通している不動産物件の2割以上は、ネットには公開されていないようです。
そして、物件情報がネットに公開できない理由は、主に下記の3つが考えられるとのことです。
【一般公開されていない理由】
理由1：売主の方の要望で一般公開できない。
理由2：公開準備中のため一般公開できない。
理由3：優良物件のため広告費をかける必要がない。
このような未公開物件の情報を入手するためには、下記のサイトが役立ちます。
これらのサイトを活用することで、ネット未公開の物件情報を簡単に入手できます。
ネット未公開の物件は、そもそも「広告料」をかけられないため、仲介手数料を交渉できる可能性があります。
未公開物件の探し方や調べ方について、より詳しく知りたい方は、次のコラムもお役立てください。
https://renovism.com/column/how-to-find-undisclosed-land/以上、「広告料」に注目した仲介手数料を値切るコツについて、3つご紹介しました。
➌売買の仲介手数料を値切るタイミングとは？
次に、売買の仲介手数料を値切るタイミングについてご説明します。
結論から述べると、下記のタイミングで交渉するのが良いかと思います。
交渉するタイミング①購入時：売買契約を締結する前。
②売却時：媒介契約を締結する前。
順番にご説明します。
①購入時の交渉タイミング
不動産を購入する場合は、売買契約を締結する前が良いかと思います。
値下げをお願いしたい理由をご説明した上で、具体的な仲介手数料の金額を明示し、まとまった場合は御社にて契約をお願いしたい旨をお伝えします。
売買契約後は、書面にて契約を締結し、不動産を購入することがある程度固まっていますので、仲介手数料の交渉難易度は高いです。
②売却時の交渉タイミング
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構
不動産を売却する場合は、媒介契約を締結する前が良いかと思います。
不動産屋さんへ、売買の仲介をお願いする場合、媒介契約を締結します。
そして、媒介契約には、上図のように「専属専任」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
「一般媒介」では、複数の不動産屋さんに対し、売却を依頼できるという特徴があります。
「専属専任」「専任媒介」では、売却を依頼できる不動産屋さんは1社のみです。
そのため、他の不動産屋さんに先を越されてしまう心配がありません。
つまり、不動産屋さんにとっては、「専属専任」もしくは、「専任媒介」で媒介契約を締結してもらう方が安心感は高いです。
媒介契約を締結する前に、「専属専任」か「専任媒介」でお任せするので、仲介手数料の勉強をお願いすることも交渉方法の1つです。
➍売買の仲介手数料を値切る注意点とは？
続いて、売買の仲介手数料を値切る注意点を3つご説明します。
仲介手数料を値切る注意点①仲介手数料を値切れる前提の交渉はNG。
②無理な値下げ交渉はNG。
③横柄な態度などはNG。
順番にご説明します。
①仲介手数料を値切れる前提の交渉はNG。
仲介手数料は、基本的には、仲介業務において、不動産屋さんが受け取れる唯一の報酬です。
そのため、「仲介手数料を値引きしたい」と考えている不動産屋さんは多くないです。
前述の「広告料」など、不動産屋さんに対し、値引き交渉の理由をご説明した上で、応じてもらえた場合はラッキー程度に考えておくと良いかと思います。
②無理な値下げ交渉はNG。
不動産屋さんに対し、無理な値下げ交渉をすることは、オススメしないです。
仲介手数料の値下げが難しい場合は、物件価格の値下げをお願いすることも1つの方法です。
仲介手数料は、物件価格をベースに決まっているため、価格交渉に成功すれば、結果として仲介手数料も安くすることが可能です。
③横柄な態度などはNG。
当たり前の話ではありますが、仲介手数料の値引きに応じてもらえないからといって、横柄な態度をとることはNGです。
会社の方針などがある場合もありますので、営業マンの方を責めたり、横柄な態度をとったりすることはオススメできないです。
以上、売買の仲介手数料を値切る注意点を3つご説明しました。
➎売買の仲介手数料を値切らずに安くする方法とは？
続いて、値切り交渉などは気が引けるという方に向けて、交渉せずに売買の仲介手数料を安くする方法をご紹介します。
その方法は、仲介手数料最大無料や半額などを謳っているサイトを経由して問い合わせを行うことです。
下記に購入時の仲介手数料が最大無料になるサイトをご紹介しますので、もしよろしければご活用ください。
購入時の仲介手数料が最大無料
最大0円
対応エリア：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
売却時の仲介手数料が最大無料になるサイトをお探しの方は、「最大0円」をご検討してみてはいかがでしょうか？
最大0円
対応エリア：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
以上、交渉せずに売買の仲介手数料を安くする方法をご紹介しました。
まとめ
ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。
最後に、この記事の内容をまとめたいと思います。
仲介手数料とは、不動産屋さんが、土地や建物などの仲介業務をすることで受け取れる報酬の額です。
不動産屋さんが、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限額は法令で規定されています。
仲介手数料を値切るコツは、下記の3つの方法です。
①不動産屋さんの自社サイト経由で問い合わせる方法。
②公益財団法人のサイト経由で問い合わせる方法。
③広告できない未公開物件を紹介してもらう方法。
仲介手数料を値切るタイミングは、次のとおりです。
①購入時：売買契約を締結する前。
②売却時：媒介契約を締結する前。
仲介手数料を値切る注意点は、下記の3つです。
①仲介手数料を値切れる前提の交渉はNG。
②無理な値下げ交渉はNG。
③横柄な態度などはNG。
仲介手数料を値切らずに安くしたい方は、下記のサービスを活用すると良いです。
最大0円
最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。