【初期費用の節約術】賃貸物件を安く借りるテクニック！見積書も公開！

2020年6月24日2021年3月13日コラム

こんにちは、リノビズムです。

新生活にむけてお部屋探しをする際、家賃や初期費用をできるだけ抑えて引っ越したい、という方も多いと思います。

そこで本記事では、「賃貸物件を安く借りるテクニック」をまとめてみました。

本記事は、2部構成で話を進めています。

結論からいうと、知識編の内容を実践したところ、交渉せずに初期費用が10万円以上安くなりました。

もちろん、値下げ金額は家賃などにもよりますが、多くの方に実践していただきやすい内容になっているかと思います。

それでは早速、本編にうつっていこうと思います。

『知識編』：賃貸物件を安く借りるための予備知識7選

『知識編』では、賃貸物件を安く借りるために、知っておくと役立つ予備知識7選を紹介しています。

それでは、①から⑦まで順番にみていきたいと思います。

予備知識①：賃貸物件は、どこの不動産屋さんでも基本的には仲介をお願いできる。

予備知識①は、賃貸物件の仲介に関することです。

賃貸物件は、どこの不動産屋さんでも基本的には仲介をお願いできます。

「基本的には」としたのは、募集の仕方によってはできない場合もあるからです。

これには、「仲介の仕組み」が関係しています。

仲介の仕組み

賃貸物件の仲介には、上図のように、4つの立場があります。

大切なことは、「大家」と「入居者」の間に不動産屋さんが何社入っているかです。

上図の場合は、2社が間に入っており、「客付」の「不動産屋Ｂ」はＢ’、Ｂ"･･･というように複数社存在します。

実際に、物件検索サイトで、同じ部屋を複数の不動産屋さんが扱っているのを目にした方も多いと思います。

この図のように、2社間に入っている場合は、どこの不動産屋さんでも仲介をお願いできる可能性が高いです。

一方、1社しか「大家」と「入居者」の間に入っていない場合もあります。

上図のように、1社しか間に入っていない場合は、仲介をお願いできるのは1社のみである可能性が高いです。

この場合、「不動産屋Ａ(元付)」には、管理会社が入ることもあります。

つまり、管理会社=仲介会社であり、管理会社が募集物件の仲介も行うということです。

時期などにもよりますが、相見積もりをお願いできないため、家賃やその他交渉の難易度は高いように思います。

本記事で扱うのは、主に前者の「不動産屋さんが間に2社入っている場合の仲介」についてです。

次に、賃貸仲介における登場人物について述べていきます。

仲介の登場人物

賃貸の仲介には、下記のように4つの立場の人物が登場します。

・「大家(貸主)」
・「不動産屋Ａ(元付)」
・「不動産屋Ｂ(客付)」
・「入居者(借主)」

この項では、これらの登場人物について、説明したいと思います。

・「大家(貸主)」

大家さんとは、一般的には建物の持ち主のことです。

個人の場合もあれば、会社の場合もあります。

ただし、必ずしも「大家=建物の持ち主」とは限りません。

それは、サブリースの場合があるからです。

家賃を交渉する場合などは、「誰が建物の所有者なのか」を理解しておくことが大切です。

・「不動産屋Ａ(元付)」

賃貸物件における仲介会社には「元付」と「客付」の2種類の立場があります。

「元付」とは、大家さんから直接依頼をうけている不動産屋さんのことです。

この「元付」の立場が、「仲介の仕組み」の項で示した、「不動産屋Ａ」にあたります。

「元付」の「不動産屋Ａ」の役割は、募集物件の写真撮影や募集資料作成、大家さんへの募集状況の報告などです。

また、「不動産屋Ａ」には、管理会社が入る場合もあります。

・「不動産屋Ｂ(客付)」

前述したように、賃貸物件における仲介会社には「元付」と「客付」の2種類の立場があります。

「客付」とは、大家さんから直接依頼をうけていない不動産屋さんのことです。

この「客付」の立場が、「仲介の仕組み」の項で示した、「不動産屋Ｂ」にあたります。

「客付」の「不動産屋Ｂ」の役割は、入居者への物件紹介やご案内、入居申し込みなどです。

「不動産屋Ｂ」は、Ｂ’、Ｂ"･･･というように複数社存在する場合があります。

・「入居者(借主)」

入居者とは、大家さんから物件を借り、入居する予定の方のことです。

以上、簡易的でしたが、ここまでが「仲介の登場人物」についてです。

予備知識①のまとめ

ここで一度、予備知識①の重要ポイントをまとめたいと思います。

予備知識②：仲介手数料の原則は、賃料の0.5ヶ月分以内+消費税。

予備知識②は、仲介手数料に関することです。

宅地建物取引業法により、不動産屋さんが受け取ることができる、賃貸物件の仲介に伴う報酬額の上限は、下表のように決まっています。

仲介の報酬額

出典：不動産ジャパン

これを図示すると、下図のようになります。

ただ実際のところ、仲介手数料は賃料の1ヶ月分+消費税を請求された経験がある方も多いと思います。

これは、大家さんから承諾を得て、入居者に賃料の1ヶ月分+消費税を請求しているからです。

これを図示すると、下図のようになります。

いずれの場合でも、賃貸物件の仲介に伴う報酬額の上限は、「賃料の1.0ヶ月分以内+消費税」です。

「賃料の1.0ヶ月分以内+消費税」以上を請求された場合は、注意が必要です。

また、この報酬額はあくまでも上限です。

そのため、仲介手数料は値下げをお願いすることもできます。

予備知識②のまとめ

ここで一度、予備知識②の重要ポイントをまとめたいと思います。

続いて、予備知識③を説明したいと思います。

予備知識③：初期費用には、値下げをお願いできる項目がある。

予備知識③は、初期費用に関することです。

はじめに、賃貸物件を借りる際の主な初期費用を下表に示します。

主な初期費用リスト

これらの項目の中で、値下げ交渉の余地が高い項目は、『家賃・敷金・礼金・仲介手数料』の4つです。

「仲介手数料」に関しては、予備知識②でも述べている通り、宅地建物取引業法により報酬額の上限が定められています。

この報酬額は、あくまでも上限ですので、値下げ交渉をすることができます。

「家賃・敷金・礼金」に関しては、大家さんが決めています。

家賃などは、一般的には、周辺相場や立地、構造や築年数などを総合的に鑑み、決定されています。

ただし、家賃の決定には曖昧な部分も多いです。

大家さんが「この金額で貸したい」という希望が含まれている場合もあります。

そのため、「家賃・敷金・礼金」に関しては、値下げ交渉をすることができます。

一方で、値下げ交渉の余地が低い項目は、『保証料』です。

保証料は、基本的には保証会社を大家さんや管理会社が決めているため、値下げ交渉を期待しにくい項目です。

また、火災保険料に関しては、自分でも選択できるため、そもそも値下げ交渉をする必要がありません。(詳細は予備知識⑤を参照ください。)

さらに、管理会社に支払う費用は、不要にできないかを相談することも可能です。

予備知識③のまとめ

ここで一度、予備知識③の重要ポイントをまとめたいと思います。

続いて、予備知識④を説明したいと思います。

予備知識④：賃貸市場には、値下げをお願いしやすい時期がある。

予備知識③では、『家賃・敷金・礼金・仲介手数料』などの初期費用は、値下げをお願いできると述べました。

ただ、これらの初期費用の値下げをお願いする場合は、交渉する時期に注意することが大切です。

予備知識④では、具体的に、初期費用の値下げをお願いしやすい時期についてみていきたいと思います。

値下げをお願いしやすい時期

出典：ライフルホームズ

賃貸市場には、上図のように繁忙期と閑散期があります。

結論からいえば、値下げ交渉がしやすい時期は、4月中旬から8月中旬の期間です。

理由は、この時期は賃貸市場の閑散期であり、競合が少ないからです。

大家さんとしても、部屋が空室になっているよりも、多少値下げしてでも借りてもらった方がよい、と思いやすい時期です。

そのため、仲介の不動産屋さんとしても、大家さんへの値下げ交渉をもちかけやすい時期です。

逆に、1月から4月上旬までの繁忙期は、値下げ交渉が難しい期間です。

理由は、この時期は賃貸市場の繁忙期であり、競合が多いからです。

この時期は、大家さんも強気なことが多いです。

また、不動産屋さんも多くの物件をスピーディーに契約したい時期です。

そのため、値下げ交渉が難しい時期だと考えられます。

次に、具体的な値下げ交渉のポイントについて掘り下げたいと思います。

値下げ交渉のポイント

値下げ交渉の時期をおさえた上で、具体的に交渉する際のポイントを下記に3つ示したいと思います。

(1)仲介の不動産屋さんが交渉しやすい材料を探す

『家賃・敷金・礼金』に関しては、仲介の不動産屋さんが大家さんと交渉します。

そのため、仲介の不動産屋さんが、大家さんを説得しやすい材料を探すことが大切です。

交渉材料には、主に「物件に関すること」と「入居する方に関すること」の2種類があります。

具体例を下記にいくつか示します。

【物件に関すること】
・家賃が周辺相場と比較して高い
・空室期間が長く続いている
・他の部屋もいくつか空いている
・日当たりが悪い
・ハザードマップが悪い
・道路からの騒音が気になる

【入居する方に関すること】
・環境を気に入った場合は、長く入居する予定がある
・前入居物件では、室内を綺麗に保っており、敷金が返還された
・前入居物件では、家賃の滞納はない

仲介の不動産屋さんが、これらの例を実際に大家さんにお伝えするかは別として、交渉材料を探すことは大切です。

(2)入居申し込み前に明確な金額を提示してお願いする

『家賃・敷金・礼金・仲介手数料』の具体的な金額を提示し、まとまった場合は入居申し込みをお願いします、と明確に伝えることが大切です。

また、初期費用の値下げ交渉は、入居申し込み前に行うことが大切です。

入居申し込みをしてしまった後、家賃や仲介手数料の値下げをお願いすることは難しいです。

(3)無理な交渉は避ける

初期費用の交渉において、無理な交渉は避けるべきです。

家賃交渉の目安は、価格帯にもよりますが、家賃の10%程度が上限かと思います。

また、家賃の値下げよりも、フリーレントをお願いする方が通りやすいこともあります。

例えば、仮に2年間住む前提で、家賃84,000円の物件に1ヶ月フリーレントをお願いできたとします。

84,000円÷24ヶ月=3,500円

この場合、月額3,500円分の家賃を節約できたことになります。

家賃交渉は、更新時にもお願いできます。

そのため、家賃の値下げとフリーレントのどちらが交渉しやすいか、損益分岐点を検証しつつ、無理がない範囲で、仲介の不動産屋さんに相談することも大切かと思います。

予備知識④のまとめ

ここで一度、予備知識④の重要ポイントをまとめたいと思います。

次に、予備知識⑤を説明したいと思います。

予備知識⑤：火災保険は、自分でも選択できる。

予備知識⑤は、火災保険に関することです。

賃貸物件を借りる際に、火災保険への加入が求められます。

火災保険は、必ずしも仲介の不動産屋さんがすすめる商品に加入する必要はありません。

つまり、火災保険は自分で選択することができます。

この項では、賃貸の火災保険について、簡単にまとめたいと思います。

賃貸の火災保険について

賃貸の火災保険は、主に下記の3つの補償でできています。

(1)家財保険：ご自身の家財に対する補償

家財保険は、火災や自然災害などで、ご自身の家具や家電などが壊れてしまった場合の補償です。

補償金額に合わせて、火災保険料が変化します。

(2)借家人賠償責任保険：大家さんの部屋に対する補償

借家人賠償責任保険は、火災や自然災害などで、大家さんから借りている部屋を汚してしまった場合の補償です。

現状回復するための費用を補償します。

(3)個人賠償責任保険：ご近所トラブルに対する補償

個人賠償責任保険は、敷地内にかかわらず、ご近所さんと日常生活のトラブルをおこしてしまった場合の補償です。

商品の比較

現時点でのリーズナブルな火災保険の一例を下表に示します。

※年間保険料は、29才以下、配偶者及び子ども無し、入居者1人の場合の料金です。

上表から、家財保険が100万円の場合は、現時点では年間3,610円から加入できることが分かります。

このように、自分の生活に合った火災保険を選ぶことで、初期費用をおさえることができます。

予備知識⑤のまとめ

ここで一度、予備知識⑤の重要ポイントをまとめたいと思います。

次に、予備知識⑥を説明したいと思います。

予備知識⑥：物件検索サイトには、様々な特徴がある。

予備知識⑥は、物件検索サイトに関することです。

物件検索サイトをうまく活用することで、初期費用を節約できます。

この項では、各サイトを特徴別にまとめたいと思います。

複数のサイトを一括検索できるサイト

賃貸物件を検索できるサイトは、多数あります。

そして、掲載物件も各サイトごとに異なります。

どのサイトで検索しようか迷った際に便利なのが、一括検索サイトです。

ニフティ不動産では、現時点で下記13サイトの情報を一括して検索できます。

・いい部屋ネット
・ピタットハウス
・アパマンショップ
・SUUMO
・at home(アットホーム)
・LIFULL HOME’S
・Yahoo!不動産
・O-uccino(オウチーノ)
・CHINTAI
・賃貸SMOCCA!(スモッカ)
・不動産なび
・HOME ADPARK
・MAJOR7

複数サイトを一括して検索できるため、簡単に物件情報を収集できます。

現金還元があるサイト

物件検索サイトの中には、契約が成立した場合、現金還元があるサイトがあります。

そのサイトは、下記の3つです。

(1)DOOR賃貸

(2)スモッカ

(3)キャッシュバック賃貸

注意点としては、現金還元には、指定銀行口座の開設が必要など、いくつか条件があることです。

これらのサイトをうまく活かせば、初期費用を抑えることができます。

仲介手数料が賃料の0.5ヶ月分+消費税のサイト

予備知識②で詳細にふれていますが、仲介手数料の原則は、賃料の0.5ヶ月分以内+消費税です。

ただ実際は、大家さんから承諾を得て、賃料の1ヶ月分+消費税を請求している不動産屋さんも多いです。

そんな中、交渉無しで賃料の0.5ヶ月分+消費税にて仲介をお願いできる物件検索サイトがあります。

その検索サイトは下記の3つです。

(1)ミニミニ

(2)エイブル

(3)ietty（イエッティ）

予備知識①で詳細にふれていますが、賃貸物件は、どこの不動産屋さんでも基本的には仲介をお願いできます。

そのため、上記の検索サイトに物件が掲載されていない場合でも、仲介はお願いできます。

仲介手数料の交渉を避けたい方には、重宝する物件検索サイトです。

予備知識⑥のまとめ

ここで一度、予備知識⑥の重要ポイントをまとめたいと思います。

下のリンクでは、その他の物件検索サイトの特徴も調査しています。

もしよろしければご覧ください。

【おすすめ賃貸物件検索サイト45比較】不動産探しや引っ越し見積もりに！

この記事のオススメ読者 ①進学や就職するにあたり、お部屋探しをしている方②結婚や転勤に伴う引っ越し ...

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次に、予備知識⑦を説明したいと思います。

予備知識⑦：初期費用の相見積もりをお願いすることで、適正価格を確かめる。

予備知識⑦は、相見積もりについてです。

相見積もりの目的は、主に下記の2つです。

・初期費用の適正価格や項目を確かめること。

・良心的な不動産屋さんをみつけること。

これらを確かめるためにも、相見積もりをお願いすることは大切です。

そこで、この項では「相見積もりのポイント」をまとめたいと思います。

相見積もりのポイント

相見積もりをお願いする際に大切なことは、下記の3つです。

(1)不動産屋さんを決める

相見積もりを検討する際、どこの不動産屋さんにお願いしたらよいか、迷う方も多いと思います。

結論からいえば、まずは物件検索サイト経由の不動産屋さんにお願いするのがよいと思います。

その上で、下記3種類の不動産屋さんにお願いすることで、適正価格を判断しやすくなります。

・候補物件近くの賃貸専門の不動産屋さん
・候補物件近くの仲介手数料が賃料の0.5ヶ月分+消費税の不動産屋さん
・候補物件の管理会社さん

これらの不動産屋さんは、例ですので、必ず見積もりをお願いした方がよいという意味ではありません。

(2)内訳の記入をお願いする

相見積もりをお願いする場合、備考欄に依頼内容を記入するかと思います。

その際に、内訳別に初期費用の記入をお願いすることが大切です。

はじめに内訳別にお見積もりをお願いすることで、「概算で○万円です」というやり取りを省略することができます。

(3)担当の方を確認する

相見積もりの目的の一つは、良心的な不動産屋さんをみつけることです。

メール連絡だけですと、どんな方なのか不安に感じることも多いかと思います。

そのため、電話で会話してみるなど、来店前に不安を解消することも大切です。

また、近年では不動産屋さんのホームページにプロフィールが載っていることも多いです。

後々、大家さんに家賃交渉などをお願いしたい場合、担当の方にお願いすることになります。

最終的な目的に応じて、入居する方に合った不動産屋さんをみつけることが大切です。

予備知識⑦のまとめ

ここで一度、予備知識⑦の重要ポイントをまとめたいと思います。

ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。

ここからは、『知識編』の予備知識①から⑦を活かし、より実践的なテクニックを具体的な見積書なども含めて紹介していきたいと思います。

『実践編』：賃貸物件を安く借りるためのテクニック

『実践編』では、賃貸物件を安く借りるためのテクニックを紹介していきたいと思います。

具体的には、下記の手順で進めていきます。

それでは、①から⑩まで順番にみていきたいと思います。

手順①：物件の検索条件を整理する。

手順①では、物件の検索条件を整理します。

はじめに、必要な部屋の広さを決めます。

次に、手取り月収から家賃の目安を決めます。

家賃の設定は、考え方にもよりますが、手取り世帯月収の30%が上限といわれることが多いです。

家賃をおさえて、貯蓄や生活費を充実させたい方は、より低く設定するとよいかと思います。

手取り月収が分からない場合は、大雑把に世帯月収×75%程度にて試算してみてください。

ここまで決定したら、家賃の1㎡当たりの単価を計算します。

例えば、広さ50㎡、家賃の目安を10万円にて算出します。

▼家賃の1㎡当たりの単価
10万円÷50㎡=2,000円/㎡

この単価をもとに、住みたい地域を選定します。

この時に大切なことは、検索する際は±200円前後の幅をもたせることです。

首都圏の場合は、下記リンクの家賃相場㎡単価ランキングをご活用ください。

211地域別【家賃相場 ㎡単価ランキング＆マップ】首都圏編 2020年

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仮に東京都にて、中央線沿いという条件で2,000円/㎡前後の地域を探した場合、下表の赤枠地域が該当します。

広さ、家賃の目安、地域が想定できましたので、実際に検索していきたいと思います。

手順②：一括検索サイトで物件を検索する。

検索条件が想定できましたので、予備知識⑥で紹介した、ニフティ不動産で物件を検索したいと思います。

上記の条件で、該当件数は8件でした。

「物件一覧をみる」をクリックし、該当物件を「築年月の新しい順」に並びかえます。

ニフティ不動産では、築年数を20年以内までしか絞ることができません。

そのため、築年数のチェックは入れずに検索していました。

1981年6月1日以降の建築には新耐震基準が適用されています。

これ以前ですと、旧耐震基準ですので、目視で古すぎる物件は候補から外しました。

今回は、下記物件を候補物件としました。

各種条件に合っており、家賃も周辺相場と比較して抑えめでしたので選定しました。

手順③：候補物件を現金還元があるサイトで検索する。

候補物件がみつかりましたら、下記の現金還元があるサイトでもその物件があるかを探してみます。

【現金還元があるサイト】
(1)DOOR賃貸
(2)スモッカ
(3)キャッシュバック賃貸

今回は、キャッシュバック賃貸で候補物件をみつけることができました。

手順④：不動産屋さんを検索する。

次に、候補物件近くの「仲介手数料が賃料の0.5ヶ月分+消費税」の不動産屋さんを探します。

(1)ミニミニ
(2)エイブル
(3)ietty（イエッティ）

さらに検索が必要な場合は、アットホームやハトマークサイトなどで不動産屋さんを検索します。

手順⑤：相見積もりをお願いする。

相見積もりをお願いする不動産屋さんが決まりましたら、サイト経由で相見積もりを依頼します。

今回は、下記の3社にお見積もりをお願いしました。

・Ａ社の見積書

・Ｂ社の見積書

・Ｃ社の見積書

手順⑥：相見積もりを比較し、不動産屋さんを決める。

見積書をもとに、下表のように各金額を比較します。

火災保険は入居者の方が決める前提で、仮に一律4,000円としています。

この時点で、Ｃ社とＡ社の差額は10万円以上あることが読み取れます。

もしもＡ社にお願いしてしまった場合は、他社に含まれていない「クリーニング費用」や「室内消毒費」を請求されてしまいます。

Ｂ社には、現金還元サイト経由で問い合わせているため、仲介手数料を交渉できた場合は、初期費用を最も節約できるかと思います。

ここで大切なことは、値下げ交渉をしなくても相見積もりを比較することで初期費用を節約できるということです。

手順⑦：候補物件の下見に行く。

不動産屋さんが決まったら、候補物件の下見に行きます。

下見の際は、物件の管理会社や管理状況、周辺環境や鍵品番などを確認します。

詳しい下見のチェックポイントは、不動産ジャパンに掲載されています。

もしよろしければ、下記リンクを参照ください。

住まいを探す～不動産基礎知識：借りるときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】

借りる住まいの探し方について解説します。インターネットを活用した住まい探しの仕方や、下見の際のポ ...

 https://www.fudousan.or.jp/kiso/rent/5_4.html

また、「下見=入居申し込み」ということではありません。

下見をして、さらに検討したい場合は、その旨をはっきり伝えることが大切です。

手順⑧：気に入った場合は、値下げ交渉を相談してみる。

物件や周辺環境を気に入り、それでも予算に合わない場合は、値下げ交渉を相談してみます。

詳細につきましては、予備知識④の値下げ交渉のポイントを参照ください。

手順⑨：交渉がまとまった場合は入居申し込みを行う。

交渉が無事まとまりましたら、入居申し込みを行います。

申し込みを行う前に、希望条件や予算に問題がないか再度検討してみましょう。

安易な入居申し込みはせず、慎重に判断することが大切です。

入居申し込みを行った後、入居審査が行われます。

手順⑩：賃貸借契約を行う。

入居審査を終えた後、重要事項説明を受け、賃貸借契約を結びます。

契約後のトラブルを回避するためにも、家賃の値下げなどをお願いした場合は、内容が反映されているかを確認する必要があります。

その他、賃貸借契約書には詳細に契約条件が記されています。

疑問点が残らないように、不動産屋さんに不明点は確認しましょう。

無事に契約を終えれば、はれて指定の日から物件に入居できます。

以上が、『実践編』の賃貸物件を安く借りるテクニックです。

最後に、『実践編』の重要ポイントをまとめたいと思います。

この記事は、現時点での賃貸物件を安く借りるテクニックを『知識編』と『実践編』に分けて紹介しています。

これらの内容が、少しでも新生活をスタートする方のお役にたてば幸いです。

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