未公開土地の探し方！スーモにない非公開物件を見つける3つの裏ルート【宅建士解説】
- スーモやホームズを毎日見ているが、良い土地が見つからない。
- 「未公開物件」や「市場に出回らない土地」の探し方が知りたい。
- 本気で家を買いたいので、宅建士が実践する「泥臭い方法」も知りたい。
今日は宅建士として、その探し方を教えるよ！
こんにちは、リノゾウです。普段は宅地建物取引士として、土地探しから家づくりまでトータルでお客様をサポートしています。
「毎日スーモやホームズを見ているけれど、良い土地が全然見つからない…」
「やっと良い物件を見つけたと思ったら、既に申し込みが入っていた…」
こんな経験に、心折れそうになっていませんか？
はっきり申し上げます。
土地が見つからないのは、あなたの探し方が悪いのではありません。
条件の良い「市場に出回らない物件」ほど、一般のポータルサイトに出てくる前に「水面下」で取引されてしまう、不動産業界独特の構造に原因があるのです。
そこで本記事では、不動産実務のプロである宅建士の視点から、一般の方でも「未公開土地・非公開物件」の情報を確実に入手するための全手法を徹底解説します。
今回は、誰でもできる「ネット活用（Lv.1）」から、本気の人だけが実践すべき「泥臭い奥義（Lv.3）」まで、3段階のロードマップを用意しました。
- 【Lv.1】ネット活用：
ネットを使って「情報が勝手に届く仕組み」をつくる。 - 【Lv.2】リアル攻略：
地場の不動産会社を「宅建士直伝の会話術」で攻略する。 - 【Lv.3】泥臭い奥義：
登記簿や空き家バンクを活用し、泥臭く掘り起こす。
この記事を読み終える頃には、あなたは「ただ検索するだけの人」から卒業し、「優良物件が勝手に集まってくる側の人」になっているはずです。
それでは、まずは「なぜ未公開物件が存在するのか？」という、その理由を知るところから始めましょう。
なぜ「未公開土地」が存在するのか？宅建士が裏側を解説
まず、言葉の定義をはっきりさせておきましょう。
- 未公開物件：
レインズ（不動産業者専用サイト）やポータルサイトにまだ掲載されていない物件。 - 非公開物件：
一般には一切情報を出さず、特定の顧客だけに紹介される完全クローズドな物件。
これらを総称して、ここでは「未公開物件」と呼びます。
タウンライフなどの調査によると、市場に流通している不動産の2割以上は、ネットに公開されていないと言われています。
現場の実情としても、「本当に条件の良い土地」に限れば、半数近くが水面下で成約に至っているのが現実です。
では、なぜ不動産会社は情報を隠すのでしょうか？主な理由は以下の3つです。
1.売主様の「深刻な事情」
1つ目は、土地の売主様の希望です。
不動産売却の理由は、必ずしもポジティブなものばかりではありません。
- 離婚：
財産分与のために売りたいが、近所に知られたくない。 - 金銭問題：
借金返済のために急いで現金化したい。 - プライバシー：
有名人の方や、静かに引っ越したい方。
こうした事情がある場合、売主様は「ネット広告や現地看板はNG」という条件を出されます。
結果として、その不動産会社が抱えている「信頼できる既存顧客（会員リスト）」の中だけで、ひっそりと紹介・売買が行われます。
2.不動産業界の「囲い込み」構造
2つ目は、不動産業界のビジネスモデルによるものです。
不動産会社にとってビジネス上のメリットが最も大きいのは、自社でお預かりした売主様の物件を、自社のお客様に購入していただくことです（これを「両手仲介」と呼びます）。
そうすれば、売主様・買主様の双方から仲介手数料をいただけます。
そのため、人気エリアの優良物件ほど、すぐにポータルサイトやREINS（レインズ）に載せて他社に客付けされるのを避け、まずは自社の顧客リストに優先的に紹介しようとする動きが起こります。
3.情報公開までの「タイムラグ」
3つ目は、物理的な時間の問題です。
不動産会社が土地を預かってからネットに掲載するまでには、役所調査・写真撮影・図面作成・広告審査などで、どうしても数日〜2週間のタイムラグが発生します。
条件の良い土地は、この「掲載準備中」の段階で、店頭に来たお客様や、購入意欲の高い登録済みのお客様に優先的に紹介されます。
その結果、スーモやホームズに掲載される前に「成約済み」となってしまうのです。
ネットに載っている物件は、もちろん良いものもありますが、構造上「未公開の段階で売れ残った情報」が含まれる確率が高くなります。
本気で良い土地を探すなら、一般公開される前の「未公開物件（川上の情報）」にアクセスするルート確保が必須です。
注意！「未公開＝お宝物件」とは限りません
ここで一つ、宅建士として注意喚起をさせてください。
「未公開物件」という響きは魅力的ですが、すべての未公開物件が良い土地というわけではありません。
中には、
- 相場より明らかに高すぎて売れないため、あえてネットに出していない。
- 事故物件や再建築不可などの瑕疵（かし）がある。
といった理由で、ひっそりと扱われているケースもあります。
大切なのは、「未公開だから飛びつく」のではなく、「未公開情報も含めた広い選択肢の中から、冷静に比較検討する」ことです。
次章からは、そのための具体的なアクション（Lv.1〜Lv.3）を解説していきます。
【Lv.1 必須】未公開物件が“勝手に届く”仕組みをネットでつくる
もっと楽な方法はないの？
Lv.1の目標は、自分で検索する時間をゼロにすることです。
具体的には、次の2つの無料サービスを組み合わせます。「大手」と「個人」の両方に網を張ることで、未公開物件が勝手に集まる仕組みをつくります。
- 大手ハウスメーカー・不動産会社へ一括請求するなら
タウンライフすまいみっけ - 匿名で個人エージェントへ物件紹介を依頼するなら
TerassOffer（テラスオファー）
①「タウンライフすまいみっけ」で大手不動産会社・ハウスメーカーへ一括請求する
まずは、タウンライフすまいみっけを活用し、大手ハウスメーカー・不動産会社へ一括で物件紹介を依頼します。
希望エリアや条件を入力するだけで、「ネット未公開（非公開）物件」を含む土地情報の提案が届きます。
複数の会社へ一括依頼することで、情報の取りこぼしを防げます。
②「TerassOffer」から匿名で個人エージェントへ物件紹介を依頼する
次に、TerassOffer（旧Agently）を活用します。
こちらは、エリアに精通した「個人のエージェント」と繋がれるサービスです。
- 匿名チャット：
こちらの氏名や住所を明かさずに、プロとチャットで相談できます。営業電話が苦手な方におすすめです。 - ピンポイント提案：
AIの自動配信ではなく、人が探してくれるため、「〇〇町限定で」といった細かい要望も汲み取ってくれます。
とりあえずこの2つに登録して「情報が入ってくる仕組み」をつくっておく。これがLv.1のクリア条件です。
【重要】宅建士直伝！「備考欄」の書き方
ここで、多くの方が失敗するポイントをお伝えします。
ただ漫然と登録するだけでは、普通のカタログや、既にスーモに載っているような土地情報しか届きません。
未公開情報を引き出すには、「要望欄（備考欄）」に、プロを動かすための言葉を入力する必要があります。
申し込みフォームの最後の欄に、以下の文章をコピペして貼り付けてください。
「予算」や「購入意思」を明確にすることが、営業マンを本気にさせる最大のコツです。
現在、〇〇エリア（〇〇学区）にて真剣に土地を探しています。
【予算】土地：〇〇万円 ／ 総予算：〇〇万円
【融資】住宅ローン事前審査済み（〇〇銀行）
ポータルサイトは毎日チェックしていますが、希望の条件が見つかりません。
もし、貴社のみで扱っている「未公開物件」や、ネット掲載前の「水面下の情報」がございましたら、優先的にご紹介いただけないでしょうか？
条件に合致すれば、すぐに現地確認・購入申し込みを行う準備がございます。
何卒よろしくお願いいたします。
この文章を送る意図は2つあります。
- 本気度の証明：
「冷やかしではなく、良いものがあればすぐに買う客だ」と認識してもらう（優先順位の上昇）。 - 未公開への言及：
「ネットに出ている情報はもう知っている」と釘を刺し、奥にある情報を引き出す。
まずは「待ちの仕組み」をつくること
このLv.1のアクションは、あくまで「待ちの仕組みをつくる」作業です。
必ずしもすぐに未公開情報が届くとは限りませんが、登録しておくだけで、ある日突然、営業マンから「実は今朝、こんな土地が出まして…」と連絡が入る確率が格段に上がります。
- 自分での検索には限界がある。
- タウンライフすまいみっけ
とTerassOfferで大手と個人に「探して！」と依頼をかける。
- 備考欄で「未公開物件希望」と「即決の意思」を伝えておく。
これで、ネットでできる準備は完了です。
しかし、これだけではまだ「70点」。
本当にライバルのいない「極上の未公開土地」を見つけるには、ここから一歩踏み込んだ「Lv.2：リアル攻略」が必要です。
【Lv.2 実践】Googleマップで発見！「地場の老舗不動産屋」攻略法
Lv.1で「デジタルの網」を張ったら、次は自分の足で情報を稼ぐ「リアルの攻略」です。
狙うのは、駅前にある大手チェーン店ではありません。
商店街や住宅街にひっそりとある、「昔ながらの地場の不動産屋さん」です。
なぜ「地場の老舗」が最強なのか？
実は、その地域で何十年も商売をしている老舗業者ほど、「地主さん」との太いパイプを持っています。
- 地主さんが「土地を売りたい」と思った時、まず相談するのは昔馴染みの老舗店。
- 老舗の社長は、レインズ（ネット）への登録作業が面倒で、チラシで保管していることが多い。
つまり、地場の不動産屋さんの引き出しの中には、ネットには一生出てこない「純度100%の未公開物件」が眠っている可能性が極めて高いのです。
Googleマップで「空白地帯」を探す！
では、どうやってそんなお店を見つけるのか？
上図のような免許証番号の数字をみる方法（カッコ内の数字が大きいほど老舗）もありますが、効率が悪いので「Googleマップ」を使います。
- Googleマップを開き、住みたいエリアを表示する。
- 検索窓に「不動産」と入力して検索。
- 出てきたピンの中から、「チェーン店ではない会社」をピックアップする。
- 口コミ評価やHPを見て、賃貸メインではなく「売買」もやっていそうならリストアップ！
【最重要】門前払いを防ぐ「宅建士直伝の会話術」
ここからが本番です。
いきなり電話や訪問をして「良い土地ありませんか？」と聞いても、十中八九「ないよ」とあしらわれて終了です。
なぜなら、彼らは一見（いちげん）の客を警戒しており、「本当に買える客かどうかわからない人」に、大事な地主様の土地を紹介したくないからです。
ここでも重要なのは、「この客は『買い』だ」と思わせる心理戦です。
以下のトークスクリプトを参考にしてください。
ネットの情報は一通り見ているのですが、なかなか条件に合うものがなくて…。
このエリアは〇〇不動産さんが一番詳しいと評判を聞いたので、お電話しました。
ありがとうございます。
具体的なご予算はお決まりでしょうか？
もし、表に出ていない情報などがあれば、一番にご紹介いただけないでしょうか？
即決できる準備は整っています。
- 「ネットは全部見た」と伝える：
素人ではなく、相場を知っている客だと認識させます。 - 「すぐに動ける（資金OK）」と伝える：
これが最強のカードです。売れるか分からない客に、未公開情報は出しません。
このように、Lv.1（ネット）とLv.2（リアル）を併用することで、情報の網羅性は飛躍的に高まります。
このトークを使って、気になる地場の不動産屋さんを回ってみてください。
運が良ければ、その場で「実はね…」と、未公開物件を教えてくれるかもしれません。
- お宝は「地場の老舗」の引き出しの中に眠っている。
- Googleマップで「チェーン店ではない会社」を探す。
- 「ネットは全部見た」「すぐに動ける」と伝え、未公開情報を引き出す。
【Lv.3 奥義】空き家バンクと手紙作戦で「隠れた土地」を掘り起こす
もし、Lv.1（ネット）とLv.2（リアル）をやっても理想の土地が見つからない場合。
残された手段は、「売りに出されていない土地を、無理やり売ってもらう」という荒業（あらわざ）しかありません。
これは宅建業者も仕入れで行う手法ですが、一般の方でも実践可能です。
①「空き家バンク」などで掘り出し物を探す
まずチェックすべきは、自治体が運営する「空き家バンク」です。
ここには、スーモなどの民間サイトには載らない「田舎の物件」や「古家付き土地」が掲載されています。
「建物がボロボロすぎる」という理由で不動産会社が扱わなかった物件が多いため、解体更地渡しを条件にすれば、破格の安さで土地が手に入る可能性があります。
具体的な「空き家」の探し方は以下を参考にしてください。
- Googleで「〇〇市 空き家バンク」と検索する。
- 自治体のHPから物件リストを見る。
- 気になる物件があれば、市役所の担当課に問い合わせる。
空き家バンク以外にも、以下のようなサイトには「市場に出回らない物件」が紛れていることがあります。
- 個人間売買サイト：
「ジモティー」や「家いちば」など、売主と直接やり取りできるサイト。 - 投資物件サイト：
「楽待」や「健美家」などの投資用サイト（戸建て土地も探せます）。 - 競売物件（BIT）：
裁判所が売りに出す物件。権利関係が複雑なため上級者向けです。
②「登記簿」を活用して、空き地の所有者に直接手紙を送る
これは「どうしてもこのエリアに住みたい！」というピンポイントな希望がある場合の最終奥義です。
- 希望エリアを自分の足で歩き回り、「管理されていなさそうな空き地・空き家」を見つける。
- 法務局（ネットでも可）で、その土地の「登記簿謄本（全部事項証明書）」を取得する。
- 登記簿に記載されている「所有者（名義人）」の住所へ、「土地を譲っていただけませんか？」という手紙を送る。
「そんなことして大丈夫？」と思うかもしれませんが、実は「相続したけど使い道がなくて困っている」「固定資産税だけ払い続けている」という地主様は意外と多いのです。
あなたの手紙が、渡りに船となるケースも珍しくありません。
【警告】トラブル回避のため、個人間売買は絶対に避ける
ただし、このLv.3の実践には大きなリスクがあります。
もし運良く売主様と連絡がついたとしても、当事者同士だけで契約を進めることは絶対にやめてください。
- 契約書が不備だらけで、「言った言わない」のトラブルになる。
- 土地の境界線や、土壌汚染などの調査が漏れる。
- 重要事項説明書がないため「住宅ローン」の審査が通らない。
よほど上級者の方でない限り、信頼できる不動産会社にお願いして、「手数料は払うので、仲介に入ってください」と依頼しましょう。
これが、安全に未公開土地を手に入れるための鉄則です。
- 自治体の「空き家バンク」や「個人間売買サイト」などで掘り出し物件を探す。
- 究極は、登記簿で所有者を調べて「手紙」を送る。
- ただし、契約には必ず「不動産会社」を挟んで身を守る。
まとめ：未公開土地探しは「行動」した者勝ち
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
今回は、宅建士の視点から「未公開物件を探すための3つのレベル」を解説しました。
- 【Lv.1】ネット活用：
タウンライフすまいみっけ - 【Lv.2】リアル攻略：
地場の不動産屋さんを訪問し、トーク術を使って「奥の引き出し」を開けてもらう。 - 【Lv.3】泥臭い奥義：
空き家バンクや手紙を活用し、市場に出る前の土地を掘り起こす。
最後に、一番大切なことをお伝えします。
どんなに素晴らしいノウハウを知っても、行動しなければ、理想の土地は絶対に手に入りません。
あなたが「面倒だな…」と迷っているこの瞬間にも、ライバルたちはLv.1の登録を済ませ、未公開情報の提案を受け取っているかもしれません。
土地探しは、「情報の鮮度」と「スピード」が命です。
まずは今日、スマホでできる「Lv.1（ネットでの仕組み化）」だけでも済ませておきましょう。
それが、理想のマイホームへの最初の一歩になります。
- タウンライフすまいみっけ
無料で大手ハウスメーカー・不動産会社へ一括請求する。 - TerassOffer
匿名で個人エージェントから未公開物件を受け取る。
最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。
ここまで「裏ルート」などのテクニックをお伝えしましたが、家づくりの基本を本でじっくり学びたい方もいらっしゃると思います。
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