未公開【土地の探し方】スーモに載ってない非公開物件を探す方法！
①ネット未公開の土地、非公開の中古マンションや新築一戸建て住宅をお探しの方。
②掘り出し物の土地情報をハウスメーカーさんや不動産屋さんから紹介してもらいたい方。
③スーモやネットに載っていない、未公開物件の情報を簡単に入手したいとお考えの方。
今日は「未公開物件」の簡単な探し方を説明するね！
こんにちは、リノゾウです。
インターネットで理想の土地やマンションがみつからずに、お悩みの方も多いかと思います。
良い物件ほどライバルが多いため、理想の家探しは、本当に大変ではないでしょうか？
そこで本記事では、スーモやネットに載っていない非公開の中古・新築物件や、未公開土地の簡単な探し方、調べ方をご紹介したいと思います！
ここからは、土地を重点的に解説していきますが、ご紹介する方法は、中古・新築マンション、一戸建て住宅などをお探しの方にもご活用いただけます。
本記事は、一級建築士や宅地建物取引士など、専門家監修のもと7部構成で話を進めています。
それでは早速、本編に移っていきます。
https://renovism.com/column/how-to-negotiate-intermediation-...➊未公開土地の定義
はじめに、スーモやホームズに載っていない、ネット未公開の土地について簡単にご説明します。
端的に言うと、未公開土地とは、ハウスメーカーさんや不動産屋さん以外には一般公開されていない、物件情報のことです。
「未公開物件」や「非公開物件」、「掘り出し物の土地」などと呼ぶこともあります。
つまり、「一般公開されていない物件情報=未公開土地」ということです。
ハウスメーカーさんや不動産屋さんは、どうやって未公開土地を調べているの？
レインズ(REINS)の概要
レインズ(REINS)とは、不動産流通機構の会員のみが利用できる、物件情報の交換サイトです。
会員になるためには、原則として宅地建物取引業(宅建業)の免許を取得する必要があります。
そのため、一般の方はレインズを見ることができません。
レインズ以外の業者専用サイトの例は、次のとおりです。
【業者専用サイトの例】
- ATBB
- イタンジBB
- いえらぶBB
- 仲介専用サイト(企業別)
このように、ハウスメーカーさんや不動産屋さんは、独自の仕入れ情報などに加えて、業者専用サイトでも未公開物件を調べることが可能です。
でも、どうして物件情報を一般公開しないの？
ここからは、土地が市場に出回らない理由を説明するね！
➋未公開土地がネットに載らない理由
タウンライフ不動産売買の調査によると、市場に流通している不動産物件の2割以上は、ネットに載っていないとのことです。
物件情報をネットに公開せずに、未公開、あるいは非公開としている理由は、主に下記の5つが考えられます。
- 売主の方の要望で一般公開できない。
- 公開準備中のため広告できない。
- 工事完了前で、開発許可や建築確認がないため広告できない。
- 顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
- 優良物件のため広告費をかける必要がない。
順番に、各理由を簡単にご説明していきます。
理由1：売主の方の要望で一般公開できない。
売主の方のご事情で、一般公開できない土地は、未公開物件となります。
上図のように、レインズでは、登録物件の取引状況が設定されています。
そして、3つの取引状況ごとに、物件の取り扱い方法の規定があります。
【取引状況別の規定】
- 公開中：業者間で公開中の物件
- 申込あり：書面による購入申込みがある物件
- 一時停止：売主様都合で紹介停止中の物件
このように、取引状況が「一時停止」の物件は、原則として一般公開することはできません。
売主の方が、取引状況の「一時停止」を希望し、物件を非公開にするご事情は千差万別です。
例えば、下記の理由が考えられます。
【売主が物件を未公開にする理由】
- 芸能人や有名人の方などで、不特定多数の方に情報を知られたくない。
- 離婚や借金などを理由に売却するため、近隣住民に知られたくない。
- 家を売ることを、親族や友人、職場の方などに知られたくない。
- お引っ越し前のため、不特定多数の方に住所などを知られたくない。
- 不動産屋さんの顧客など、確度が高い方へのみ販売活動を行ってもらいたい。
このように、特別な事情がある土地は、未公開物件となることがあります。
理由2：公開準備中のため広告できない。
物件情報を広告するためには、宅建業法に加えて、不動産公正取引協議会が運用する、公正競争規約も遵守しなくてはなりません。
理由は、消費者の方が、虚偽誇大やおとり広告など、不当な宣伝の影響で、不利益を被ることを未然に防止するためです。
【不動産広告の公正競争規約】
- 不動産の表示に関する公正競争規約
- 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約
上記2つの規約は、不当景品類及び不当表示防止法第31条1項に基づき、公正取引委員会の認定を受けています。
規約に違反した事業者は、不動産公正取引協議会から、警告や違約金を課されるなどの是正措置を求められます。
（協定又は規約）第三十一条
事業者又は事業者団体は、内閣府令で定めるところにより、景品類又は表示に関する事項について、内閣総理大臣及び公正取引委員会の認定を受けて、不当な顧客の誘引を防止し、一般消費者による自主的かつ合理的な選択及び事業者間の公正な競争を確保するための協定又は規約を締結し、又は設定することができる。これを変更しようとするときも、同様とする。
引用元：不当景品類及び不当表示防止法
そのため、不動産屋さんは、売主の方から土地や建物をお預かりした後、物件情報を広告するための準備を行います。
例えば、
・内観写真や外観写真を撮影。
・物件情報の調査。
・不動産チラシ広告の作成。
・間取り図の作成。
などです。
こうした準備を経て、不動産情報はスーモやホームズなどのポータルサイトに公開されています。
つまり、掲載準備期間中の土地は、未公開物件となります。
理由3：工事完了前で、開発許可や建築確認がないため広告できない。
造成前の宅地や工事前の建物など、未完成物件は、開発許可や建築確認がないと広告することができません。
宅建業法第33条で規定されています。
（広告の開始時期の制限）第三十三条
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
引用元：宅地建物取引業法
このように、青田売りには、宅建業法で制限がかけられています。
理由は、青田売りは、消費者の方にとって不安が残るおそれがあるためです。
例えば、
・本当に造成工事が終わるのか？
・建物は確実に完成するのか？
・仕様や品質は担保されているのか？
などです。
そのため、宅建業法では、工事に必要な行政許可を受けていない未完成物件には、広告や売買契約に制限がかけられています。
つまり、開発許可前の未完成の土地は、未公開物件となることがあります。
理由4：顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
接客中の顧客ニーズにマッチする場合は、広告せずに売れてしまうことがあります。
ハウスメーカーさんや不動産屋さんも、ビジネスで物件を紹介しています。
そのため、購入意欲が高いお客様や買取業者さんなどへは、優先的に物件を紹介することがあります。
つまり、顧客へ紹介予定の土地は、未公開物件となります。
理由5：優良物件のため広告費をかける必要がない。
優良物件は、広告費をかけなくても、売れてしまうことがあります。
そのため、優良物件に関しては、インターネットなどで一般公開しないことがあるようです。
つまり、広告せずに売れる優良な土地は、未公開物件となります。
以上、物件情報が、スーモやホームズなどのネットに載らない理由について、簡単にご説明しました。
未公開物件って、何かデメリットとかはないの？
次の章で説明するね！
➌未公開土地のメリット・デメリット
ここからは、スーモやホームズに載っていない、ネット未公開物件のメリット・デメリットをご説明します。
はじめに、メリットについて述べていきます。
未公開土地のメリット
物件情報が未公開、あるいは非公開になっているメリットは、主に下記の2つが考えられます。
- 物件の競争率は低い可能性があります。
- 優良物件に出会えることがあります。
順番に、簡潔にご説明します。
1.物件の競争率は低い可能性があります。
未公開の土地やマンション、一戸建て住宅を探すことは、非常に大変です。
理由は、情報がインターネットに載っていないからです。
一方で、探せる方が限られているため、他の買い付け希望の方に、先に申し込まれてしまう確率は少ないです。
ライバルが少ない物件をお探しの方にとっては、メリットが大きいです。
2.優良物件に出会えることがあります。
ネット未公開でも売れそうな優良物件だったり、掘り出し物の土地であったりに出会えることがあります。
市場に出る前に、優良物件の情報を入手したい方にとっては、うれしいメリットです。
次に、デメリットをご説明します。
未公開土地のデメリット
物件情報が未公開、あるいは非公開になっているデメリットは、主に下記の2つが考えられます。
- 購入を急がされる可能性があります。
- 物件情報を探すことが大変です。
順番にご説明します。
1.購入を急がされる可能性があります。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構
不動産屋さんは、売主の方から物件をお預かりする際、媒介契約を締結します。
上図のように、媒介契約には次の3種類があります。
【媒介契約の種類】
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
宅建業法の規定により、「専属専任」の場合は、5営業日以内、「専任媒介」の場合は、7営業日以内にレインズに登録しなければなりません。
「レインズに登録=一般公開」ではありませんが、他の不動産屋さんも物件情報を知ってしまうため、情報の希少性は薄れてしまいます。
「一般媒介」の場合は、レインズへの登録は任意です。
非公開物件の場合、媒介契約の種類によっては、購入を急がされることも考えられます。
時間をかけて未公開土地などを検討するためには、媒介契約の種類を確認することも大切です。
2.物件情報を探すことが大変です。
未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の物件情報は、一般公開されていないため、入手することが大変です。
今までは、実際に不動産屋さんへ行き、直接紹介をお願いするか、電話やメールにて連絡をお願いするかしか、方法がありませんでした。
また、もともと情報量が多くはないため、時期やタイミングによっては、情報が少ないことも考えられます。
以上、未公開土地のメリット・デメリットをご説明しました。
他に未公開物件の注意点とかはないの？
次の章で解説するね！
➍未公開土地の注意点
続いて、スーモやホームズに載っていない、ネット未公開物件の注意点をご説明します。
結論から述べると、「未公開土地=優良物件」とは限りません。
理由は、情報が一般公開されていないため、不動産の良し悪しを自分の目で判断する必要があるからです。
未公開、あるいは非公開ゆえに、販売価格が割高だったり、物件情報が整理されていなかったり、思わぬ瑕疵(かし)がある可能性も考えられます。
物件が未公開だからといって、安易な買い付け申し込みはせず、慎重な判断をすることも大切です！
では、購入前に最低限チェックしておきたいポイントはあるのでしょうか？
未公開土地のチェックポイント
ネット非公開物件において、最低限チェックしたい購入前のポイントは下記の5つです。
- ハザードマップを確認します。
- 再建築不可物件でないかを確認します。
- 越境物がないかを現地確認します。
- 事故物件でないかを確認します。
- 近隣トラブルがないかを確認します。
順番にご説明します。
ハザードマップを確認します。
1つ目の確認事項は、ハザードマップです。
ハザードマップとは、対象地域において、自然災害の被害範囲や避難経路などを可視化した地図のことです。
令和2年に宅地建物取引業法が改正され、不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化されました。
こうした法改正から、不動産取引において、ハザードマップの重要度が高まっていることが分かります。
市区町村でも、水害や洪水、雨水や高潮を想定したハザードマップを確認することが可能です。
また、国土交通省が提供する次のサイトでも、災害リスクを確認できます。
・ハザードマップポータルサイト
再建築不可物件でないかを確認します。
2つ目の確認事項は、再建築不可物件でないかを確認することです。
再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に2m以上接していない物件のことです。
接道義務に違反しているため、建築物を新築したり、建て替えたりすることができません。
未公開の土地や中古一戸建て住宅をご検討中の方は、不動産屋さんに再建築の可否を確認すると良いかと思います。
越境物がないかを現地確認します。
3つ目の確認事項は、越境物の有無を調べることです。
敷地の境界からブロック塀やフェンスが出ていないか、空中で軒や電線、地中で水道管や下水管が越境していないかなど、現地確認することが大切です。
敷地に境界標がない場合は、確定測量を実施し、越境物の有無を確認した上で、購入の手続きを進めると良いかと思います。
越境物の有無は、後々のトラブルにつながる可能性があるため、不動産屋さんや売主の方に必ず確認したい項目です。
事故物件でないかを確認します。
4つ目の確認事項は、事故物件でないかを確認することです。
未公開(非公開)の不動産の中には、事故物件として売れ残っているケースもあるかもしれません。
不動産屋さんに「告知事項の有無」を確認すると良いかと思います。
また、次のサイトでは、一部の事故物件の情報を確認可能です。
・大島てる
近隣トラブルがないかを確認します。
5つ目の確認事項は、近隣トラブルがないかを確認することです。
周辺や近隣でトラブルがあったため、未公開(非公開)でしか売り出せない物件もあるかもしれません。
不動産屋さんや売主の方に「近隣トラブルの有無」を確認すると良いかと思います。
次のサイトで、近隣トラブルの確認や隣人調査を依頼することができます。
・トナリスク
購入後の後悔や、失敗するリスクを減らすためにも、近隣トラブルの有無を口コミサイトなどで調べることも大切です。
以上、未公開土地の注意点や、購入前に最低限チェックしたいポイントを5つご説明しました。
注意点は分かったから、そろそろ未公開土地の探し方を教えてくれない？
ごめん、ごめん。
ここからは、具体的な探し方を紹介するね！
➎未公開土地の探し方・調べ方
結論から述べると、未公開物件の探し方・調べ方には、下記の5つの方法があります。
- 仲介件数が多い不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
- 候補となるハウスメーカーさんにご相談します。
- 地場の不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
- 競売物件を探してみます。
- 個人間売買のサイトで情報を調べます。
順番にご説明します。
仲介件数が多い不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
1つ目の探し方は、仲介件数が豊富な不動産屋さんに物件紹介を依頼することです。
理由は、年間の取引件数が多い会社さんには、同業者や地主の方から、物件の情報が集まる可能性が高いためです。
下表に、2023年度の不動産屋さんの仲介件数ランキングを示します。
物件紹介の依頼先を検討する際に、もしよろしければお役立てください。
| 順位 | 企業名 | 仲介件数 |
|---|---|---|
| 1 | 三井不動産リアルティグループ | 41,183 |
| 2 | 住友不動産販売 | 38,144 |
| 3 | 東急リバブル | 28,750 |
| 4 | センチュリー21 | 26,629 |
| 5 | 野村不動産ソリューションズ | 10,081 |
| 6 | オープンハウス | 8,268 |
| 7 | 三井住友トラスト不動産 | 8,226 |
| 8 | 積水ハウス不動産グループ | 7,973 |
| 9 | 福屋ホールディングス | 7,951 |
| 10 | イエステーション | 7,472 |
| 11 | 東宝ハウスグループ | 6,217 |
| 12 | 大京穴吹不動産 | 5,313 |
| 13 | 住友林業ホームサービス | 4,733 |
| 14 | 三菱UFJ不動産販売 | 4,652 |
| 15 | 近鉄不動産 | 4,446 |
| 16 | 大和ハウスグループ | 4,290 |
| 17 | 大成有楽不動産販売グループ | 4,094 |
| 18 | みずほ不動産販売 | 3,978 |
| 19 | ポラスグループ | 2,845 |
| 20 | スターツグループ | 2,204 |
| 21 | 長谷工リアルエステート | 2,111 |
| 22 | 三菱地所ハウスネット | 1,948 |
| 23 | 伊藤忠ハウジング | 1,905 |
| 24 | リスト サザビーズインターナショナル リアルティ | 1,404 |
| 25 | 小田急不動産 | 1,337 |
| 26 | ナイス | 1,187 |
| 27 | 東京建物不動産販売 | 1,139 |
| 28 | 三菱地所リアルエステートサービス | 1,118 |
| 29 | 朝日住宅 | 892 |
| 30 | メルディアリアルティ | 832 |
| 31 | 阪急阪神不動産 | 766 |
| 32 | 京王不動産 | 743 |
| 33 | 相鉄不動産販売 | 631 |
| 34 | REDS | 628 |
| 35 | 京急不動産 | 466 |
| 36 | 中央日土地ソリューションズ | 321 |
引用元：不動産業統計集
候補となるハウスメーカーさんにご相談します。
2つ目の探し方は、候補となるハウスメーカーさんや工務店さんへ直接ご相談することです。
既に設計や施工をお願いしたい会社さんがお決まりの場合は、有効な方法の1つです。
まだ決まっていない場合は、候補をしぼるにあたり、カタログを揃えておくと良いかと思います。
カタログ請求には、下記のLIFULL HOME’Sのサービスが便利です。
地場の不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
3つ目の探し方は、地場の不動産屋さんへも物件紹介を依頼することです。
地域密着型の不動産屋さんは、独自の情報網をもっている可能性があります。
住みたい地域がお決まりの場合は、地場の不動産屋さんにもご相談してみると良いかと思います。
競売物件を探してみます。
4つ目の探し方は、難易度は高いですが、競売物件を調べる方法です。
競売物件とは、ローンの支払いが滞ったなどの理由で、裁判所を介し、強制的に売却される物件のことです。
競売物件は、個人の方でも入札することで、購入可能です。
競売物件のメリットは、一般市場に流通する前に、安く購入できる可能性が高いことです。
一方のデメリットは、基本的には自己責任の取引になってしまうことです。
個人間売買のサイトで情報を調べます。
5つ目の探し方は、売主と買主を直接結ぶ、個人間売買サイトを活用する方法です。
この方法も、不動産屋さんが間に入らないため、難易度は高いです。
個人間売買サイトの例を下記に5つ示します。
- ジモティー
- 家いちば
- 不動産直売所
- e-物件情報
- チョクウリ・チョクカイ
以上、未公開土地の探し方・調べ方を5つご紹介しました。
何か探し方のコツとかはあるの？
次の章で探し方のコツを紹介するね！
➏未公開土地を探すコツ
ここからは、スーモやホームズに載っていない、ネット未公開物件を探すコツを3つご紹介します。
- 希望条件を整理しておきます。
- 優先順位を明確にしておきます。
- ローンの事前審査を済ませておきます。
順番にご説明します。
希望条件を整理しておきます。
1つ目のコツは、希望条件や要望を整理しておくことです。
例えば、
・お探しのエリアや沿線
・駅からの距離
・土地の広さ
・ご希望の学区
・周辺環境
などです。
希望条件が整理されていることで、ハウスメーカーさんや不動産屋さんは、物件を紹介しやすくなります。
優先順位を明確にしておきます。
2つ目のコツは、希望条件の優先順位を明確にしておくことです。
例えば、
・学区を最優先にしたい。
・角地を必須条件にしたい。
・南面接道を重視したい。
など、優先順位をハッキリさせることで、物件の良し悪しを判断しやすくなります。
また、必須条件以外は、物件ごとに柔軟に判断することで、物件探しの幅も広がります。
ローンの事前審査を済ませておきます。
3つ目のコツは、住宅ローンの仮審査を済ませておくことです。
ローンの事前審査を済ませておくと、営業の方へも購入意欲が伝わりやすいです。
モゲチェック
なら、簡単に住宅ローンを比較可能です。
予算がハッキリすることで、ハウスメーカーさんや不動産屋さんも物件を紹介しやすくなります。
以上、未公開土地を探すコツを3つご説明しました。
ちなみに、未公開物件をもっと簡単に探せる裏技ってないよね？
最後に、裏ワザを紹介するね！
➐未公開土地を探す裏ワザ
結論から述べると、未公開物件を探す裏技は、下記2社のサービスを活用する方法です。
これらのサービスを活用することで、スーモやホームズに載っていない、ネット未公開物件の情報を簡単に入手できます。
まずは、TerassOffer(旧Agently)から、ご紹介したいと思います。
TerassOffer(テラスオファー)
TerassOfferは、不動産営業マンの方と消費者の方を直接マッチングするサービスです。
消費者の方は、営業マンの方を介し、未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建てなどの不動産情報を入手することが可能です。
下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。
TerassOfferのメリット
・希望条件を入れて待つだけで、ネット未公開(非公開)を含む不動産情報を無料で入手できます。
・ご自身に合う、優秀な不動産営業マンさんを直接探すことができます。
・ご自身が希望しない限り、希望条件以外の個人情報は開示されないため、不要な営業を受ける心配がないです。
TerassOfferのデメリット
・2024年1月時点で、サービス対応エリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、三重県、大阪府、兵庫県、福岡県のみです。
TerassOfferのまとめ
サービス対応エリアに限りはありますが、物件紹介は無料ですので、首都圏で未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建てなどをお探しの方は、TerassOffer(旧Agently)を活用してみてはいかがでしょうか？
続いて、タウンライフ不動産売買について、ご説明します。
タウンライフ不動産売買
タウンライフ不動産売買では、複数のハウスメーカーさんや不動産屋さんに対し、一括して物件情報の取り寄せを依頼できます。
スーモやホームズなどのポータルサイトには載っていない、ネット未公開物件(非公開物件)の情報も無料で入手可能です。
下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。
タウンライフ不動産売買のメリット
・ネット未公開(非公開)を含む不動産情報を無料で入手できます。
・複数の不動産屋さんへ一括で物件要望を伝えられます。
・全国300社以上のハウスメーカーさんや不動産会社さんが登録しています。
タウンライフ不動産売買のデメリット
・地域によっては、お願いできる会社さんは少ない場合があります。
タウンライフ不動産売買のまとめ
地域によっては、一括で物件要望を伝えられる会社さんが少ない場合もあるようですが、請求は無料で行えますので、未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建てをお探しの方は、活用してみてはいかがでしょうか？
まとめ
ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。
最後に、この記事の内容を簡単にまとめたいと思います。
未公開土地とは、ハウスメーカーさんや不動産屋さん以外には一般公開されていない、物件情報のことです。
未公開土地がネットに載らない理由は、主に下記の5つです。
- 売主の方の要望で一般公開できない。
- 公開準備中のため広告できない。
- 工事完了前で、開発許可や建築確認がないため広告できない。
- 顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
- 優良物件のため広告費をかける必要がない。
未公開土地の主なメリットは下記の2つです。
- 物件の競争率は低い可能性があります。
- 優良物件に出会えることがあります。
未公開土地の主なデメリットは下記の2つです。
- 購入を急がされる可能性があります。
- 物件情報を探すことが大変です。
「未公開土地=優良物件」とは限らないです。
未公開土地の最低限チェックしたい購入前のポイントは下記の5つです。
- ハザードマップを確認します。
- 再建築不可物件でないかを確認します。
- 越境物がないかを現地確認します。
- 事故物件でないかを確認します。
- 近隣トラブルがないかを確認します。
未公開土地の探し方・調べ方は下記の5つです。
- 仲介件数が多い不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
- 候補となるハウスメーカーさんにご相談します。
- 地場の不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
- 競売物件を探してみます。
- 個人間売買のサイトで情報を調べます。
未公開土地を探すコツは下記の3つです。
- 希望条件を整理しておきます。
- 優先順位を明確にしておきます。
- ローンの事前審査を済ませておきます。
未公開土地を探す裏技は、下記2社のサービスを活用する方法です。
・TerassOffer(旧Agently)
・タウンライフ不動産売買
最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。