未公開土地・非公開物件の探し方-市場に出回らないお宝物件の調べ方とは？
- ネット未公開の土地、非公開の中古マンションや新築一戸建て住宅をお探しの方。
- 価格が安いお宝物件や、レインズに載らない掘り出し物の土地情報を知りたい方。
- スーモやネットに載っていない未公開物件の簡単な探し方、調べ方を知りたい方。
今日は「未公開土地」の簡単な探し方を説明するね！
こんにちは、リノゾウです。
インターネットで理想の土地やマンションがみつからずに、お悩みの方も多いかと思います。
良い物件ほどライバルが多いため、理想の家探しは本当に大変ではないでしょうか？
そこで本記事では、スーモやネットに載っていない非公開の中古・新築物件や、未公開土地の簡単な探し方、調べ方をご紹介したいと思います！
ここからは、土地を重点的に解説していきますが、ご紹介する方法は、中古・新築マンション、一戸建て住宅などをお探しの方にもご活用いただけます。
スピーディーに未公開物件を入手したい方は、下記の裏ワザからお進みください。
未公開物件を探す裏ワザ2選
ネット未公開物件を無料で入手できます。
複数の不動産会社へ一括依頼できます。
全国180社以上のハウスメーカーや不動産会社が登録しています。
匿名で未公開物件の紹介を依頼できます。
匿名のため不要な営業を受ける心配がありません。
匿名チャットで営業マンの方と連絡することができます。
それでは早速、本編に移っていきます。
https://renovism.com/column/how-to-rent-a-property-cheaply/未公開土地を探す意義
はじめに、土地探しにお悩みの方に向けて、未公開土地を探す意義をご説明します。
端的に言うと、未公開土地を探す意義は、土地探しの選択肢が増えることで、家づくりの成功確率が上がることです。
上図のように、ネットに載っていない非公開の物件情報も含めて検討できることで、土地探しの幅が広がります。
結果として、より多くの土地を検討できるため、家づくりの成功確率を上げることが可能です。
では、未公開土地とはどのような土地なのでしょうか？
未公開土地の定義
結論から述べると、未公開土地とは、インターネットで一般公開されていない物件情報のことです。
店頭チラシや現地看板などで公開している物件についても、ネットには載っていないため、広義の未公開土地として定義します。
非公開土地の定義
一方で、非公開土地とは、インターネットや店頭チラシでも一般公開されていない完全非公開の物件情報のことです。
では、なぜ土地情報がインターネットなどで一般公開されていないのでしょうか？
土地情報が市場に出回らない理由
タウンライフすまいリクエストの調査によると、市場に流通している不動産物件の2割以上は、ネットには一切公開されていないとのことです。
物件情報をネットに公開せずに、未公開、あるいは非公開としている理由は、主に下記の7つが考えられます。
売主の方の要望で一般公開できない。
1つ目の理由は、売主の方のご事情で、物件が未公開になっているケースです。
例えば、下記のご事情などが考えられます。
・芸能人や有名人の方などで、不特定多数の方に情報を知られたくない。
・離婚や借金などを理由に売却するため、近隣住民に知られたくない。
・家を売ることを、親族や友人、職場の方などに知られたくない。
・お引っ越し前のため、不特定多数の方に住所などを知られたくない。
・不動産会社の顧客など、確度が高い方へのみ販売活動を行ってもらいたい。
このように、売主の方の特別なご事情がある物件は、未公開土地となることがあります。
公開準備中のため一般公開できない。
2つ目の理由は、公開準備中のため、物件が未公開になっている場合です。
不動産会社は、売主の方から土地や建物をお預かりした後、物件情報を広告するための準備を行います。
例えば、
・内観写真や外観写真を撮影。
・物件情報の調査。
・不動産チラシ広告の作成。
・間取り図の作成。
などです。
こうした準備を経て、不動産情報はスーモやホームズなどのポータルサイトに公開されています。
つまり、掲載準備期間中の物件は、未公開土地となります。
行政許可がないため一般公開できない。
3つ目の理由は、広告に必要な行政許可がないため、物件が未公開になっているケースです。
造成中の宅地や工事中の建物など、未完成物件は、工事に必要な行政許可がないと広告することができません。
理由は、未完成物件は、消費者にとって不安が残るおそれがあるためです。
例えば、
・本当に造成工事が終わるのか？
・建物は確実に完成するのか？
・仕様や品質は担保されているのか？
などです。
そのため、宅建業法では、開発許可や建築確認など、工事に必要な行政許可を受けていない未完成物件には、広告や売買契約に制限がかけられています。
つまり、工事に必要な行政許可がない物件は、未公開土地となることがあります。
同業者に情報を知られたくないため一般公開しない。
4つ目の理由は、同業者に情報を知られたくないため、物件が未公開になっている場合です。
不動産会社やハウスメーカーは、同業者に情報を知られないように、あえて物件情報を一般公開しないことがあります。
同業者へ物件情報が伝わることで、情報の価値が下がったり、先に仲介されてしまったりなどのリスクがあるためです。
各会社は、協力関係であると同時にライバルでもあります。
そのため、掘り出し物件やお宝物件の場合、自社で集客するために、売却戦略として物件情報を一般公開しないことも考えられます。
つまり、同業者に情報を知られたくない物件は、未公開土地となることがあります。
出回り物件のレッテルを貼られたくないため一般公開しない。
5つ目の理由は、出回り物件のレッテルを貼られたくないため、あえて物件を未公開にするケースです。
出回り物件とは、公開物件のことです。
出回り物件は、広く情報公開されているため、一般の方や専門業者など、さまざまな方の目にふれます。
別の見方をすると、広く情報公開されているがゆえに、マイナスのイメージをもたれてしまうことがあります。
例えば、
・非公開で成約しなかった売れ残り物件
・広く公開しないと売れない物件
・瑕疵(かし)や事故など問題がある物件
・価格設定が高い物件
などです。
こうしたイメージは、物件の価値を下げてしまう可能性があるため、あえて物件情報を一般公開しないことがあります。
つまり、出回り物件のレッテルを貼られたくない物件は、未公開土地となることがあります。
顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
6つ目の理由は、顧客へ紹介予定のため、物件を未公開にするケースです。
接客中の顧客ニーズにマッチする場合は、広告せずに売れてしまうことがあります。
ハウスメーカーや不動産会社も、ビジネスで物件を紹介しています。
そのため、購入意欲が高いお客様や買取業者などへは、優先的に物件を紹介することがあります。
つまり、顧客へ紹介予定の物件は、未公開土地となります。
優良物件のため広告費をかける必要がない。
7つ目の理由は、お宝物件や掘り出し物件のため、未公開になっている場合です。
優良物件は、広告費をかけなくても、売れてしまうことがあります。
そのため、優良物件に関しては、インターネットなどで一般公開しないことがあるようです。
つまり、広告せずに売れる優良物件は、未公開土地となります。
未公開土地のメリットや特徴
前章では、土地情報が市場に出回らない理由を7つご説明しました。
ここからは、未公開土地や非公開物件を探すメリットやその特徴を3つご紹介します。
物件の競争率は低い可能性がある。
未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の物件情報は、インターネットで一般公開されていないため、情報を入手することが非常に大変です。
一方で、探せる方が限られているため、他の買い付け希望の方に、先に申し込まれてしまう確率は少ないです。
ライバルが少ない物件をお探しの方にとっては、メリットが大きいです。
物件の選択肢が広がる。
未公開や非公開の物件情報も含めて検討することで、物件の選択肢が広がります。
物件の選択肢が増えることで、住宅購入の成功確率を上げることができるでしょう。
物件探しを妥協したくない方にとっては、メリットが大きいです。
優良物件に出会えることがある。
優良物件は、広告せずに売れる可能性があるため、未公開土地となることがあります。
相場よりも安く、競争率も低い掘り出し物件に出会えることがあるかもしれません。
市場に出る前に、優良物件の情報を入手したい方にとっては、うれしいメリットです。
未公開土地のデメリットや注意点
一方で、未公開土地や非公開物件に、デメリットや注意点がないわけではありません。
下記にそのデメリットや注意点を3つご紹介します。
購入を急がされる可能性がある。
出典：(公財)東日本不動産流通機構
不動産会社は、売主の方から物件をお預かりする際、媒介契約を締結します。
上図のように、媒介契約には、「専属専任」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
宅建業法の規定により、「専属専任」の場合は、5営業日以内、「専任媒介」の場合は、7営業日以内にレインズ(REINS)に登録しなければなりません。
レインズとは、不動産流通機構の会員のみが利用できる、物件情報の交換サイトです。
「レインズに登録=一般公開」ではありませんが、他の不動産会社も物件情報を知ってしまうため、情報の希少性は薄れてしまいます。
「一般媒介」の場合、レインズへの登録は任意です。
未公開物件の場合、媒介契約の種類によっては、購入を急がされることも考えられます。
時間をかけて未公開の土地や建物を検討するためには、媒介契約の種類を確認することも大切です。
物件情報を探すことが大変。
未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の物件情報は、一般公開されていないため入手することが大変です。
今までは、実際に不動産会社へ行き、直接紹介をお願いするか、電話やメールにて連絡をお願いするかしか方法がありませんでした。
また、もともと情報量が多くはないため、時期やタイミングによっては、情報が少ないことも考えられます。
未公開土地=お宝物件とは限りません。
物件情報が未公開、あるいは非公開だからといって、必ずしもお宝物件とは限りません。
理由は、情報が一般公開されていないため、不動産の良し悪しを自分の目で判断する必要があるからです。
未公開物件であるがゆえに、販売価格が割高だったり、物件情報が整理されていなかったり、思わぬ瑕疵(かし)がある可能性も考えられます。
価格が極端に安い場合、告知事項や境界紛争の有無、事故物件や再建築不可物件でないかなどを確認するとよいでしょう。
物件情報が未公開だからといって、安易な買い付け申し込みはせず、慎重な判断をすることも大切です！
未公開土地の探し方9選
ここからは、未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の探し方、調べ方を具体的に9つ紹介します。
効率良く物件情報を入手されたい方は、1つ目と2つ目の裏ワザをもしよろしければお試しください。
未公開土地の一括紹介サービスを活用する。
1つ目の探し方は、未公開土地の一括紹介サービスを活用する裏ワザです。
タウンライフすまいリクエストを利用すれば、複数のハウスメーカーや不動産会社へ、一括で物件情報の提案を依頼できます。
未公開の土地や非公開物件の情報も含めて、無料で入手可能です。
下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。
タウンライフすまいリクエストのメリット
・ネット未公開(非公開)を含む不動産情報を無料で入手できます。
・複数の不動産会社へ一括で物件要望を伝えられます。
・全国180社以上のハウスメーカーや不動産会社が登録しています。
タウンライフすまいリクエストのデメリット
・地域によっては、お願いできる会社は少ない場合があります。
タウンライフすまいリクエストのまとめ
地域によっては、一括で物件要望を伝えられる会社が少ない場合もあるようですが、請求は無料で行えますので、未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建て住宅をお探しの方は、活用してみてはいかがでしょうか？
匿名で未公開土地を紹介してもらえるWEBサービスを活用する。
2つ目の探し方は、匿名で未公開土地を紹介してもらえるWEBサービスを活用する裏ワザです。
TerassOfferは、不動産営業マンの方と消費者の方を直接マッチングするサービスです。
消費者の方は、営業マンの方を介し、未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建て住宅などの不動産情報を入手することが可能です。
下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。
TerassOfferのメリット
・希望条件を入れて待つだけで、ネット未公開(非公開)を含む不動産情報を無料で入手できます。
・ご自身に合う、優秀な不動産営業マンを直接探すことができます。
・ご自身が希望しない限り、希望条件以外の個人情報は開示されないため、不要な営業を受ける心配がないです。
TerassOfferのデメリット
・2025年5月時点で、サービス対応エリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、三重県、大阪府、兵庫県、福岡県のみです。
TerassOfferのまとめ
サービス対応エリアに限りはありますが、物件紹介は無料ですので、首都圏で未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建て住宅などをお探しの方は、TerassOffer(旧Agently)を活用してみてはいかがでしょうか？
不動産営業マンと仲良くなることで物件を紹介してもらう。
引用元：不動産業統計集
3つ目の探し方は、不動産営業マンと仲良くなることで、物件を紹介してもらう方法です。
メールや電話だけでなく、実際に店舗へ訪れることで、信頼関係をつくれるとよいでしょう。
購入希望の条件が整理されていれば、優先的に物件情報を紹介してもらえることもあるかもしれません。
購入エリアがしぼれていない場合は、上表のように年間の仲介件数が多い不動産会社へまずはご相談するのも1つの方法です。
ハウスメーカーや工務店にも相談する。
引用元：LIFULL HOME’S
4つ目の探し方は、候補となるハウスメーカーや工務店へも相談するやり方です。
既に設計や施工をお願いしたい会社がお決まりの場合は、有効な方法の1つです。
まだ決まっていない場合は、候補をしぼるにあたり、カタログを揃えておくと良いかと思います。
カタログ請求には、LIFULL HOME’Sが便利です。
地域密着の不動産会社から物件を紹介してもらう。
5つ目の探し方は、地域密着の不動産会社から物件を紹介してもらう方法です。
地場の不動産会社は、独自の情報網をもっている可能性があります。
地域で営業年数が長い不動産会社を探す方法の1つに、宅建業免許の更新回数をチェックするやり方があります。
宅建業免許の更新回数とは、上図のカッコ内の数字です。
そして、宅建業免許は5年ごとに更新が必要です。
上図の場合、開業から2回更新しているため、営業期間は10年以上15年未満であることが読み取れます。
住みたい地域がお決まりの際は、地域密着の不動産会社へご相談することも1つの方法です。
自分の足で現地を探索する。
6つ目の探し方は、自分の足で現地を調査する方法です。
この方法も、ご希望の地域がピンポイントに決まっている方向けのやり方です。
住みたいエリアを散策し、現地看板やチラシを探したり、工事中の土地を探したりすると思わぬ発見があるかもしれません。
地域密着の不動産会社の店舗へ伺ってみるなど、5つ目の方法と組み合わせると良いかと思います。
競売物件を検索する。
引用元：「不動産競売物件情報サイト」
7つ目の探し方は、難易度は高いですが、競売物件を調べる方法です。
競売物件とは、ローンの支払いが滞ったなどの理由で、裁判所を介し、強制的に売却される物件のことです。
競売物件のメリットは、一般市場に流通する前に、安く購入できる可能性が高いことです。
一方のデメリットは、基本的には自己責任の取引になってしまうことです。
「不動産競売物件情報サイト」にて、全国の競売物件を調べることができます。
個人間売買サイトを検索する。
8つ目の探し方は、売りたい方と買いたい方を直接結ぶ、個人間売買サイトを活用する方法です。
この方法も、不動産会社が間に入らないため、難易度は高いです。
個人間売買サイトの例を下記に5つ示します。
- ジモティー
- 家いちば
- 不動産直売所
- e-物件情報
- チョクウリ・チョクカイ
自治体運営の空き家・空き地バンクを検索する。
引用元：空き家・空き地情報サイト
9つ目の探し方は、自治体が運営する空き家・空き地バンクを活用する方法です。
空き家・空き地バンクとは、家じまいしたい住まいや相続した土地など、物件所有者と利用希望者をマッチングするサービスです。
自治体が間に入っているため、サービスの安心感は高いです。
国土交通省が提供する「空き家・空き地情報サイト」では、全国の地方公共団体の空き家・空き地バンクを調べることが可能です。
まとめ
ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。
最後に、この記事の内容を簡単にまとめたいと思います。
この記事のまとめ 未公開土地を探す意義は、土地探しの選択肢が増えることで、家づくりの成功確率が上がることです。
タウンライフすまいリクエストの調査によると、市場全体の20%以上は未公開物件として売買されています。
土地情報が市場に出回らない理由は、主に下記の7つです。
- 売主の方の要望で一般公開できない。
- 公開準備中のため一般公開できない。
- 行政許可がないため一般公開できない。
- 同業者に情報を知られたくないため一般公開しない。
- 出回り物件のレッテルを貼られたくないため一般公開しない。
- 顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
- 優良物件のため広告費をかける必要がない。
未公開土地のメリットや特徴は下記の3つです。
- 物件の競争率は低い可能性がある。
- 物件の選択肢が広がる。
- 優良物件に出会えることがある。
未公開土地のデメリットや注意点は下記の3つです。
- 購入を急がされる可能性がある。
- 物件情報を探すことが大変。
- 未公開土地=お宝物件とは限りません。
未公開土地の探し方、調べ方は下記の9つです。
- 未公開土地の一括紹介サービスを活用する。
- 匿名で未公開土地を紹介してもらえるWEBサービスを活用する。
- 不動産営業マンと仲良くなることで物件を紹介してもらう。
- ハウスメーカーや工務店にも相談する。
- 地域密着の不動産会社から物件を紹介してもらう。
- 自分の足で現地を探索する。
- 競売物件を検索する。
- 個人間売買サイトを検索する。
- 自治体運営の空き家・空き地バンクを検索する。
最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。