『再建築不可物件』を売る方法!売却査定や業者買取を一括依頼!

2021年11月3日コラム

『再建築不可物件』の売却方法!業者買取や査定を一括依頼!

この記事のオススメ読者

①再建築不可物件を売却したいとお考えの方。

②仲介や業者買取など、複数の方法で一括査定をお願いしたいとお考えの方。

③実績が豊富な不動産屋さんで、再建築不可物件をできるだけ高く売却したいとお考えの方。

ベビゾウ
再建築不可物件を売却依頼する方法ってあるのかな?

リノゾウ
売却が難しい物件を専門で査定しているサイトもあるよ!
今日は、「再建築不可物件を売却依頼する方法」を紹介するね!

こんにちは、リノゾウです。

再建築不可物件を売却したいけれど、「どこにお願いしたら良いの?」、とお悩みの方も多いかと思います。

そこで本記事では、「再建築不可物件を売却依頼する方法」をご紹介します。

本記事は、5部構成で話を進めています。

それでは早速、本編に移っていきます。

目次

➊再建築不可物件を売却依頼する方法

結論から述べると、この記事でオススメする方法は、下記2社の一括売却査定サービスを活用するやり方です。

 

活用するサービス いえカツLIFE

 すまいValue

順番に、各サービスについてご説明します。

いえカツLIFE

➊いえカツLIFEとは?

引用元:いえカツLIFE

いえカツLIFEは、株式会社サムライ・アドウェイズが提供する、不動産の一括売却査定サイトです。

同社は、専門分野に特化したポータルサイトの運営、販売を主要事業として行っています。

そのため、いえカツLIFEでは、「相続・離婚・金銭問題・再建築不可物件」など複雑な事情の案件であっても、各分野に精通した不動産会社さんに対し、査定をお願いできます。

下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。

いえカツLIFEのメリット

①最大6社に対し、一括で売却査定を依頼可能です。

②専門分野に強い、厳選500社以上の企業が参画しています。

③仲介・業者買取・リースバックなどの3つの査定バリエーションを一括で依頼可能です。

弁護士に対し、初回無料相談をお願いできます。

訳あり物件でも査定依頼が可能です。

いえカツLIFEのデメリット

①2021年10月末時点で、サービス対応エリアが東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県のみです。

②査定依頼会社さんをご自身で選択できないです。

いえカツLIFEのまとめ

サービス対応エリアに限りはありますが、査定依頼は無料ですので、首都圏で再建築不可物件の売却にお悩みの方は、いえカツLIFEをご活用してみてはいかがでしょうか?

https://renovism.com/column/reputation-of-iekatu-life/

すまいValue

すまいValueの概要

引用元:すまいValue

すまいValueは、不動産業界をリードする大手6社さんが共同運営する、不動産の一括売却査定サイトです。

具体的には、次の大手6社さんに対し、一括で査定をお願いできます。

 小田急不動産株式会社
 住友不動産販売株式会社
 東急リバブル株式会社
 野村不動産ソリューションズ株式会社
 三井不動産リアルティ株式会社
 三菱地所ハウスネット株式会社

「2021不動産業統計集(3月期改訂)」によると、2020年の売り物件成約報告件数187,176件です。

そのうち、大手6社さんの仲介件数は119,195件です。

つまり、売り物件の約63%以上が、大手6社さんで成約しています。

下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。

すまいValueのメリット

実績と経験が豊富かつ、適正で安心な査定に定評があります。

②買主さんからの信頼も厚いため、成約率の高さと早期売却が期待できます。

③ご成約時やご成約後のサポートが充実しています。

すまいValueのデメリット

①地域によっては、査定依頼できる会社さんは少ないことがあります。

②大手6社さん以外には、一括査定を依頼できません。

すまいValueのまとめ

地域によっては、お願いできる会社さんが少ない場合もあるようですが、査定は無料で依頼可能です。

再建築不可物件の売却をご検討中の方は、実績と経験が豊富な大手6社さんに一括査定をお願いしてみてはいかがでしょうか?

➋再建築不可物件とは?

続いて、再建築不可物件について、簡単にご説明します。

再建築不可物件とは、端的に言うと、接道義務違反の建築物のことです。

つまり、「接道義務違反の建築物=再建築不可物件」となります。

次に、再建築不可物件の代表的な例をご説明します。

再建築不可物件の代表例

再建築不可物件の代表例

上図の3つが、再建築不可物件の代表例です。

 

再建築不可物件の代表例図(1):道路に接していない土地に建つ建築物

図(2):接道幅が2m未満の土地に建つ建築物

図(3):建築基準法上の道路に接していない土地に建つ建築物

順番に、簡単にご説明します。

図(1):道路に接していない土地に建つ建築物

図(1):道路に接していない土地に建つ建築物

上図(1)のように、他の土地に囲まれて道路に接していない敷地では、接道義務に違反しているため、建築物を建てることができません。

このような土地を「袋地」、そして「袋地」を囲っている土地を「囲繞地」と呼びます。

「袋地」では、再建築をすることができないため、注意が必要です。

図(2):接道幅が2m未満の土地に建つ建築物

図(2):接道幅が2m未満の土地に建つ建築物

上図(2)のように、接道幅が2m未満の敷地では、接道義務を満たしていないため、再建築することができません。

旗竿敷地において、仮に接道幅が2m以上確保できていたとしても、路地の途中で2m未満の箇所がある場合も、同様に再建築不可となるため注意が必要です。

接道幅を判断する際には、「道路から直径2mのボールを敷地全体へ搬入できるか」をイメージすると良いかと思います。

図(3):建築基準法上の道路に接していない土地に建つ建築物

図(3):建築基準法上の道路に接していない土地に建つ建築物

上図(3)のように、建築基準法上の道路に接していない敷地でも、接道義務に違反しているため、再建築することができません。

再建築の可否を確かめる際には、接道幅だけではなく、前面道路の種類や持分も調査することが大切です。

以上、「接道義務違反の建築物=再建築不可物件」であることをご説明するとともに、その代表例を3つご紹介しました。

では、接道義務とは、どのような規定なのでしょうか?

接道義務とは?

接道義務とは?

接道義務とは、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。」とする、建築基準法上の規定のことです。

道路に2m以上接していない敷地では、災害発生時の避難や救助活動などに支障がでる恐れがあります。

そのため、建築基準法では、接道義務が規定されています。

(敷地等と道路との関係)
第四十三条 建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。

また、上記条文の「道路」とは、建築基準法上の道路のことです。

つまり、「建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地に建つ建築物=接道義務違反の建築物=再建築不可物件」となります。

では、建築基準法上の道路とは、どのような道路なのでしょうか?

建築基準法上の道路とは?

建築基準法上の道路とは、同法第42条に規定されている道路のことです。

「建築基準法第42条の道路に2m以上接していない敷地に建つ建築物=再建築不可物件」となりますので、前面道路の種類には注意が必要です。

下表に、いくつか道路の種類を示します。

種別内容
第42条1項1号道路一般国道や県道、市道などのいわゆる公道で、幅員4m以上の道路です。
第42条1項2号道路都市計画法や土地区画整理法などによる幅員4m以上の道路です。
第42条1項3号道路基準時(昭和25年11月23日)に現に存在する幅員4m以上の道です。
第42条1項4号道路2年以内に事業執行予定のものとして、特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路です。
第42条1項5号道路土地所有者などが築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けた幅員4m以上の道路です。
第42条2項道路基準時(昭和25年11月23日)に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。
第43条2項の道建築基準法に該当しない道です。

第43条2項の道は、以前は「但し書き道路」と呼ばれていました。

この道は、建築基準法上の道路ではないため、基本的には建築物を建てることはできません。

ただし、第43条2項1号の認定申請や、第43条2項2号の許可申請などを行うことで、再建築できる可能性があります。

参考までに、「松戸市の記載要領」のリンクを下に示します。
建築基準法第43条第2項第1号認定申請の記載要領(PDF:546KB)ファイルダウンロード 新規ウインドウで開きます。
建築基準法第43条第2項第2号許可申請の記載要領(PDF:1,602KB)

認定申請や許可申請の詳細につきましては、地方自治体の担当窓口にご相談願います。

以上、建築基準法上の道路についてご説明しました。

➌再建築不可物件のメリット

次に、再建築不可物件のメリットを3つご説明します。

 

メリット①建築確認申請が不要な範囲でリフォームを施し、住むことができます。

②周辺の相場よりも安く購入できる可能性が高いです。

③投資物件として高利回りを実現できる可能性があります。

順番に、簡潔にご説明します。

①建築確認申請が不要な範囲でリフォームを施し、住むことができます。

再建築不可物件は、新築や建て替えはできませんが、建築確認申請が不要な範囲でリフォームを施すことは可能です。

木造建築の場合、下記の条件を全て満たしていれば、一般的に、リフォームにともなう建築確認申請は不要です。

 

確認申請の要否判定基準 階数が2階建て以下

 延べ面積が500㎡以下

 高さが13m以下

 軒高が9m以下

リフォームにともなう建築確認申請の可否を厳密に知りたい方は、地方自治体の担当窓口にご相談願います。

②周辺の相場よりも安く購入できる可能性が高いです。

再建築不可物件は、建て替えができないため、土地の資産価値は低く見積もられてしまいます。

そのため、周辺の相場よりも安く購入できる可能性が高いです。

再建築不可物件でも良いので、安く物件を購入したい方にとっては、嬉しいメリットの1つです。

③投資物件として高利回りを実現できる可能性があります。

再建築不可物件は、建て替えはできなものの、賃貸物件として貸すことは可能です。

加えて、安く購入できる可能性も高いため、立地などによっては、高利回りを期待できます。

不動産投資をご検討中の方にとっては、メリットが大きいです。

以上、再建築不可物件のメリットを3つご紹介しました。

➍再建築不可物件のデメリット

続いて、再建築不可物件のデメリットを3つご説明します。

 

デメリット①被災した場合などでも、建て替えることができないです。

②担保価値が低いため、住宅ローンなどの利用は難しいです。

③売却することが、簡単ではないです。

順番に、簡単にご説明します。

①被災した場合などでも、建て替えることができないです。

再建築不可物件は、万が一、地震で倒壊したり、火災で全焼したりした場合であっても、建て替えることができないです。

災害は、地域によらず起こる可能性はありますが、その後、再建できないことは、最大のデメリットの1つです。

②担保価値が低いため、住宅ローンなどの利用は難しいです。

再建築不可物件は、接道義務に違反しているため、担保価値が低く、住宅ローンの利用が難しいです。

そのため、通常の物件に比べると、売却に時間を要する可能性があります。

③売却することが、簡単ではないです。

再建ができなかったり、住宅ローンの利用が難しかったり、再建築不可物件を売却することは決して簡単ではありません。

このように、売却が難しいということも、再建築不可物件のデメリットの1つです。

以上、再建築不可物件のデメリットを3つご紹介しました。

➎再建築不可物件の活用方法

次に、再建築不可物件の活用方法の例を3つご紹介します。

 

活用方法の例①再建築を可能にして活用します。

②リフォームを施し投資や居住物件として活用します。

③解体した上で土地として活用します。

順番にご説明します。

①再建築を可能にして活用します。

1つ目は、再建築を可能にして活用する方法です。

再建築を可能にする方法は、大きく分けて2つあります。

【再建築を可能にする方法】

(1)不足分の土地を購入する方法。

(2)建築基準法第43条2項2号の許可(旧法第43条但し書き許可)申請を行う方法。

順番にご説明します。

(1)不足分の土地を購入する方法。

(1)不足分の土地などを購入する方法。

上図のように、建築基準法上の道路に2m以上接するように土地を購入することが、再建築を可能にする方法の1つです。

前面の道路が、「第42条1項5号道路(位置指定道路)」や「私道」の場合は、その持分を所有しているかを確認することも大切です。

再建築の可否によって、土地の資産価値は大きく変わります。

高値での売却を目指したい場合は、不動産屋さんへ、隣地の土地所有者の方に対し、接道を満たすために必要な土地の売買や交換をお願いできないか、相談してみると良いかと思います。

土地の売買が難しい場合は、隣地の土地所有者の方に対し、再建築不可物件の売却を相談することも1つの方法です。

(2)建築基準法第43条2項2号の許可(旧法第43条但し書き許可)申請を行う方法。

もう1つ考えられるのは、前面道路が「私道」などの場合、第43条2項2号の許可申請を行い、再建築を可能にする方法です。

この許可は、接道義務の例外的な特例措置です。

そのため、特定行政庁との事前協議や許可申請書の作成、関係権利者の同意など、専門性が高い手続きが必要です。

許可申請の流れや必要書類など、より詳細を知りたい方は、地方自治体の担当窓口にご相談すると良いかと思います。

以上、再建築を可能にして活用する方法について、簡単にご紹介しました。

②リフォームを施し投資や居住物件として活用します。

2つ目は、リフォームを施し投資や居住物件として活用する方法です。

木造建築の場合、下記の条件を全て満たしていれば、一般的に、リフォームにともなう建築確認申請は不要です。

 

確認申請の要否判定基準 階数が2階建て以下

 延べ面積が500㎡以下

 高さが13m以下

 軒高が9m以下

※リフォームにともなう建築確認申請の可否を厳密に知りたい方は、地方自治体の担当窓口にご相談願います。

リフォームやリノベーションを施すことで、好立地に低価格で居住できる可能性があります。

また、投資物件としても、立地や購入金額などによっては高利回りを期待できます。

③解体した上で土地として活用します。

3つ目は、建物を解体した上で土地として活用する方法です。

建築物解体後の土地活用方法としては、次のことが考えられます。

【建築物解体後の土地活用方法】

(1)駐車場や駐輪場として活用する方法。

(2)自動販売機を設置して活用する方法。

(3)トレーラーハウスを設置して活用する方法。

(4)太陽光発電用地として活用する方法。

(5)貸し用地として活用する方法。

以上、再建築不可物件の活用方法を3つご紹介しました。

前述の方法の中で、最も有益な活用方法は、再建築を可能にすることです。

再建築の可否によって、土地の資産価値は大きく変わります。

後悔しないためにも、売却をご検討中の方は、いえカツLIFEすまいValueを活用し、不動産のプロにご相談してみてはいかがでしょうか?

まとめ

ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。

最後に、この記事の内容を簡単にまとめたいと思います。

 

この記事のまとめ 再建築不可物件を売却依頼するには、次のサービスを活用すると良いです。
いえカツLIFE
すまいValue

 再建築不可物件とは、接道義務違反の建築物のことです。

 接道義務とは、「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない。」とする規定のことです。

 建築基準法上の道路とは、同法第42条に規定されている道路のことです。

 再建築不可物件のメリットは次の3つです。

【メリット】
①建築確認申請が不要な範囲でリフォームを施し、住むことができます。
②周辺の相場よりも安く購入できる可能性が高いです。
③投資物件として高利回りを実現できる可能性があります。

 再建築不可物件のデメリットは次の3つです。

【デメリット】
①被災した場合などでも、建て替えることができないです。
②担保価値が低いため、住宅ローンなどの利用は難しいです。
③売却することが、簡単ではないです。

 再建築不可物件の活用方法の例は次の3つです。

【活用方法の例】
①再建築を可能にして活用します。
②リフォームを施し投資や居住物件として活用します。
③解体した上で土地として活用します。

最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。

2021年11月3日コラム