未公開土地・非公開物件の探し方-ネットに載っていない物件を探す方法！
①ネット未公開の土地、非公開の中古マンションや新築一戸建て住宅をお探しの方。
②掘り出し物の土地情報をハウスメーカーさんや不動産屋さんから紹介してもらいたい方。
③スーモやネットに載っていない未公開物件の簡単な探し方、調べ方を知りたい方。
今日は「未公開物件」の簡単な探し方を説明するね！
こんにちは、リノゾウです。
インターネットで理想の土地やマンションがみつからずに、お悩みの方も多いかと思います。
良い物件ほどライバルが多いため、理想の家探しは本当に大変ではないでしょうか？
そこで本記事では、スーモやネットに載っていない非公開の中古・新築物件や、未公開土地の簡単な探し方、調べ方をご紹介したいと思います！
ここからは、土地を重点的に解説していきますが、ご紹介する方法は、中古・新築マンション、一戸建て住宅などをお探しの方にもご活用いただけます。
スピーディーに未公開物件を入手したい方は、下記の裏ワザからお進みください。
未公開物件を探す裏ワザ2選
ネット未公開物件を無料で入手できます。
複数の不動産屋さんへ一括依頼できます。
全国300社以上のハウスメーカーさんや不動産屋さんが登録しています。
匿名で未公開物件の紹介を依頼できます。
匿名のため不要な営業を受ける心配がありません。
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それでは早速、本編に移っていきます。
https://renovism.com/column/how-to-negotiate-intermediation-...未公開土地を探す意義
はじめに、土地探しにお悩みの方に向けて、未公開土地を探す意義をご説明します。
端的に言うと、未公開土地を探す意義は、土地探しの選択肢が増えることで、家づくりの成功確率が上がることです。
上図のように、ネットに載っていない非公開の物件情報も含めて検討できることで、土地探しの幅が広がります。
結果として、より多くの土地を検討できるため、家づくりの成功確率を上げることが可能です。
では、未公開土地とはどのような土地なのでしょうか？
未公開土地の定義
結論から述べると、未公開土地とは、インターネットに公開されていない物件情報のことです。
店頭チラシや現地看板などで公開している物件についても、ネットには載っていないため、広義の未公開土地として定義します。
非公開土地の定義
一方で、非公開土地とは、インターネットにも店頭チラシにも公開されていない完全非公開の物件情報のことです。
では、土地が未公開、あるいは非公開として売り出される割合はどの程度なのでしょうか？
土地が未公開になる割合
タウンライフ不動産売買の調査によると、市場に流通している不動産物件の2割以上は、ネットには一切公開されていないとのことです。
では、なぜ物件情報がネットに載っていないのでしょうか？
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土地がネットに載っていない理由
物件情報をネットに公開せずに、未公開、あるいは非公開としている理由は、主に下記の7つが考えられます。
土地がネットに載らない理由1.売主の方の要望で一般公開できない。
2.公開準備中のため一般公開できない。
3.行政許可がないため一般公開できない。
4.同業者に情報を知られたくないため一般公開しない。
5.出回り物件のレッテルを貼られたくないため一般公開しない。
6.顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
7.優良物件のため広告費をかける必要がない。
順番に、各理由を簡単にご説明していきます。
売主の方の要望で一般公開できない。
1つ目の理由は、売主の方のご事情で、物件が未公開になっているケースです。
例えば、下記のご事情などが考えられます。
【売主の方のご事情例】
・芸能人や有名人の方などで、不特定多数の方に情報を知られたくない。
・離婚や借金などを理由に売却するため、近隣住民に知られたくない。
・家を売ることを、親族や友人、職場の方などに知られたくない。
・お引っ越し前のため、不特定多数の方に住所などを知られたくない。
・不動産屋さんの顧客など、確度が高い方へのみ販売活動を行ってもらいたい。
このように、売主の方の特別なご事情がある物件は、未公開土地となることがあります。
公開準備中のため一般公開できない。
2つ目の理由は、公開準備中のため、物件が未公開になっている場合です。
不動産屋さんは、売主の方から土地や建物をお預かりした後、物件情報を広告するための準備を行います。
例えば、
・内観写真や外観写真を撮影。
・物件情報の調査。
・不動産チラシ広告の作成。
・間取り図の作成。
などです。
こうした準備を経て、不動産情報はスーモやホームズなどのポータルサイトに公開されています。
つまり、掲載準備期間中の物件は、未公開土地となります。
行政許可がないため一般公開できない。
3つ目の理由は、広告に必要な行政許可がないため、物件が未公開になっているケースです。
造成中の宅地や工事中の建物など、未完成物件は、工事に必要な行政許可がないと広告することができません。
理由は、未完成物件は、消費者にとって不安が残るおそれがあるためです。
例えば、
・本当に造成工事が終わるのか？
・建物は確実に完成するのか？
・仕様や品質は担保されているのか？
などです。
そのため、宅建業法では、開発許可や建築確認など、工事に必要な行政許可を受けていない未完成物件には、広告や売買契約に制限がかけられています。
つまり、工事に必要な行政許可がない物件は、未公開土地となることがあります。
同業者に情報を知られたくないため一般公開しない。
4つ目の理由は、同業者に情報を知られたくないため、物件が未公開になっている場合です。
不動産屋さんやハウスメーカーさんは、同業者に情報を知られないように、あえて物件情報を一般公開しないことがあります。
同業者へ物件情報が伝わることで、情報の価値が下がったり、先に仲介されてしまったりなどのリスクがあるためです。
各会社さんは、協力関係であると同時にライバルでもあります。
そのため、掘り出し物件やお宝物件の場合、自社で集客するために、売却戦略として物件情報を一般公開しないことも考えられます。
つまり、同業者に情報を知られたくない物件は、未公開土地となることがあります。
出回り物件のレッテルを貼られたくないため一般公開しない。
5つ目の理由は、出回り物件のレッテルを貼られたくないため、あえて物件を未公開にするケースです。
出回り物件とは、公開物件のことです。
出回り物件は、広く情報公開されているため、一般の方や専門業者など、さまざまな方の目にふれます。
別の見方をすると、広く情報公開されているがゆえに、マイナスのイメージをもたれてしまうことがあります。
例えば、
・非公開で成約しなかった売れ残り物件
・広く公開しないと売れない物件
・瑕疵(かし)や事故など問題がある物件
・価格設定が高い物件
などです。
こうしたイメージは、物件の価値を下げてしまう可能性があるため、あえて物件情報を一般公開しないことがあります。
つまり、出回り物件のレッテルを貼られたくない物件は、未公開土地となることがあります。
顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
6つ目の理由は、顧客へ紹介予定のため、物件を未公開にするケースです。
接客中の顧客ニーズにマッチする場合は、広告せずに売れてしまうことがあります。
ハウスメーカーさんや不動産屋さんも、ビジネスで物件を紹介しています。
そのため、購入意欲が高いお客様や買取業者さんなどへは、優先的に物件を紹介することがあります。
つまり、顧客へ紹介予定の物件は、未公開土地となります。
優良物件のため広告費をかける必要がない。
7つ目の理由は、お宝物件や掘り出し物件のため、未公開になっている場合です。
優良物件は、広告費をかけなくても、売れてしまうことがあります。
そのため、優良物件に関しては、インターネットなどで一般公開しないことがあるようです。
つまり、広告せずに売れる優良物件は、未公開土地となります。
以上、物件情報が、スーモやホームズなどのネットに載っていない理由についてご説明しました。
未公開物件を探す裏ワザ2選
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未公開土地のメリット
ここからは、未公開土地のメリットを2つご説明します。
1.物件の競争率は低い可能性があります。
2.優良物件に出会えることがあります。
順番に、簡潔にご説明します。
物件の競争率は低い可能性があります。
未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の情報を探すことは、非常に大変です。
理由は、情報が一般公開されていないからです。
一方で、探せる方が限られているため、他の買い付け希望の方に、先に申し込まれてしまう確率は少ないです。
ライバルが少ない物件をお探しの方にとっては、メリットが大きいです。
優良物件に出会えることがあります。
優良物件は、広告をせずに売れる可能性があるため、未公開土地となることがあります。
市場に出る前に、優良物件の情報を入手したい方にとっては、うれしいメリットです。
未公開土地のデメリット
次に、未公開土地のデメリットを2つご説明します。
1.購入を急がされる可能性があります。
2.物件情報を探すことが大変です。
順番に、簡潔にご説明します。
購入を急がされる可能性があります。
出典：(公財)東日本不動産流通機構
不動産屋さんは、売主の方から物件をお預かりする際、媒介契約を締結します。
上図のように、媒介契約には、「専属専任」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。
宅建業法の規定により、「専属専任」の場合は、5営業日以内、「専任媒介」の場合は、7営業日以内にレインズ(REINS)に登録しなければなりません。
レインズとは、不動産流通機構の会員のみが利用できる、物件情報の交換サイトです。
「レインズに登録=一般公開」ではありませんが、他の不動産屋さんも物件情報を知ってしまうため、情報の希少性は薄れてしまいます。
「一般媒介」の場合、レインズへの登録は任意です。
未公開物件の場合、媒介契約の種類によっては、購入を急がされることも考えられます。
時間をかけて未公開の土地や建物を検討するためには、媒介契約の種類を確認することも大切です。
物件情報を探すことが大変です。
未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の物件情報は、一般公開されていないため入手することが大変です。
今までは、実際に不動産屋さんへ行き、直接紹介をお願いするか、電話やメールにて連絡をお願いするかしか方法がありませんでした。
また、もともと情報量が多くはないため、時期やタイミングによっては、情報が少ないことも考えられます。
未公開土地の特記事項
続いて、未公開の土地やマンション、一戸建て住宅において、特に注意したい特記事項をご説明します。
結論から述べると、「未公開(非公開)の不動産=優良物件」とは限りません。
理由は、情報が一般公開されていないため、不動産の良し悪しを自分の目で判断する必要があるからです。
未公開、あるいは非公開であるがゆえに、販売価格が割高だったり、物件情報が整理されていなかったり、思わぬ瑕疵(かし)がある可能性も考えられます。
物件情報が未公開だからといって、安易な買い付け申し込みはせず、慎重な判断をすることも大切です！
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未公開土地の探し方
ここからは、未公開の土地やマンション、一戸建て住宅の探し方、調べ方を8つご紹介します。
1.仲介件数が多い不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
2.候補となるハウスメーカーさんにご相談します。
3.地場の不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
4.実際に現地を訪れ探索します。
5.競売物件を検索します。
6.個人間売買サイトを検索します。
7.自治体運営の空き家・空き地バンクを検索します。
8.物件紹介サービスを活用します。
順番にご説明します。
仲介件数が多い不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
引用元：不動産業統計集
1つ目の探し方は、仲介件数が豊富な不動産屋さんに物件紹介を依頼することです。
理由は、年間の取引件数が多い会社さんには、同業者や地主の方から、物件の情報が集まる可能性が高いためです。
下表に、2023年度の不動産屋さんの仲介件数ランキングを示します。
物件紹介の依頼先を検討する際に、もしよろしければお役立てください。
| 順位 | 企業名 | 仲介件数 |
|---|---|---|
| 1 | 三井不動産リアルティグループ | 41,183 |
| 2 | 住友不動産販売 | 38,144 |
| 3 | 東急リバブル | 28,750 |
| 4 | センチュリー21 | 26,629 |
| 5 | 野村不動産ソリューションズ | 10,081 |
| 6 | オープンハウス | 8,268 |
| 7 | 三井住友トラスト不動産 | 8,226 |
| 8 | 積水ハウス不動産グループ | 7,973 |
| 9 | 福屋ホールディングス | 7,951 |
| 10 | イエステーション | 7,472 |
| 11 | 東宝ハウスグループ | 6,217 |
| 12 | 大京穴吹不動産 | 5,313 |
| 13 | 住友林業ホームサービス | 4,733 |
| 14 | 三菱UFJ不動産販売 | 4,652 |
| 15 | 近鉄不動産 | 4,446 |
| 16 | 大和ハウスグループ | 4,290 |
| 17 | 大成有楽不動産販売グループ | 4,094 |
| 18 | みずほ不動産販売 | 3,978 |
| 19 | ポラスグループ | 2,845 |
| 20 | スターツグループ | 2,204 |
| 21 | 長谷工リアルエステート | 2,111 |
| 22 | 三菱地所ハウスネット | 1,948 |
| 23 | 伊藤忠ハウジング | 1,905 |
| 24 | リスト サザビーズインターナショナル リアルティ | 1,404 |
| 25 | 小田急不動産 | 1,337 |
| 26 | ナイス | 1,187 |
| 27 | 東京建物不動産販売 | 1,139 |
| 28 | 三菱地所リアルエステートサービス | 1,118 |
| 29 | 朝日住宅 | 892 |
| 30 | メルディアリアルティ | 832 |
| 31 | 阪急阪神不動産 | 766 |
| 32 | 京王不動産 | 743 |
| 33 | 相鉄不動産販売 | 631 |
| 34 | REDS | 628 |
| 35 | 京急不動産 | 466 |
| 36 | 中央日土地ソリューションズ | 321 |
引用元：不動産業統計集
候補となるハウスメーカーさんにご相談します。
引用元：LIFULL HOME’S
2つ目の探し方は、候補となるハウスメーカーさんや工務店さんへ直接ご相談することです。
既に設計や施工をお願いしたい会社さんがお決まりの場合は、有効な方法の1つです。
まだ決まっていない場合は、候補をしぼるにあたり、カタログを揃えておくと良いかと思います。
カタログ請求には、LIFULL HOME’Sが便利です。
地場の不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
3つ目の探し方は、地場の不動産屋さんへも物件紹介を依頼することです。
地場の不動産屋さんは、独自の情報網をもっている可能性があります。
地域で営業年数が長い不動産屋さんを探す方法の1つに、宅建業免許の更新回数をチェックするやり方があります。
宅建業免許の更新回数とは、上図のカッコ内の数字です。
そして、宅建業免許は5年ごとに更新が必要です。
上図の場合、開業から2回更新しているため、営業期間は10年以上15年未満であることが読み取れます。
住みたい地域がお決まりの際は、地域密着の不動産屋さんへご相談することも1つの方法です。
実際に現地を訪れ探索します。
4つ目の探し方は、実際に現地調査をする方法です。
この方法も、ご希望の地域がピンポイントに決まっている方向けのやり方です。
住みたいエリアを散策し、現地看板やチラシを探したり、工事中の土地を探したりすると思わぬ発見があるかもしれません。
地場の不動産屋さんの店舗へ伺ってみるなど、3つ目の方法と組み合わせると良いかと思います。
競売物件を検索します。
引用元：「不動産競売物件情報サイト」
5つ目の探し方は、難易度は高いですが、競売物件を調べる方法です。
競売物件とは、ローンの支払いが滞ったなどの理由で、裁判所を介し、強制的に売却される物件のことです。
競売物件のメリットは、一般市場に流通する前に、安く購入できる可能性が高いことです。
一方のデメリットは、基本的には自己責任の取引になってしまうことです。
「不動産競売物件情報サイト」にて、全国の競売物件を調べることができます。
個人間売買サイトを検索します。
6つ目の探し方は、売りたい方と買いたい方を直接結ぶ、個人間売買サイトを活用する方法です。
この方法も、不動産屋さんが間に入らないため、難易度は高いです。
個人間売買サイトの例を下記に5つ示します。
- ジモティー
- 家いちば
- 不動産直売所
- e-物件情報
- チョクウリ・チョクカイ
自治体運営の空き家・空き地バンクを検索します。
引用元：空き家・空き地情報サイト
7つ目の探し方は、自治体が運営する空き家・空き地バンクを活用する方法です。
空き家・空き地バンクとは、家じまいしたい住まいや相続した土地など、物件所有者と利用希望者をマッチングするサービスです。
自治体が間に入っているため、サービスの安心感は高いです。
国土交通省が提供する「空き家・空き地情報サイト」では、全国の地方公共団体の空き家・空き地バンクを調べることが可能です。
物件紹介サービスを活用します。
8つ目の探し方は、物件紹介サービスを活用する裏ワザです。
これらのサービスを活用することで、スーモやホームズに載っていない、ネット未公開の物件情報を簡単に入手できます。
まずは、TerassOffer(旧Agently)から、ご紹介したいと思います。
TerassOffer(テラスオファー)
TerassOfferは、不動産営業マンの方と消費者の方を直接マッチングするサービスです。
消費者の方は、営業マンの方を介し、未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建てなどの不動産情報を入手することが可能です。
下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。
TerassOfferのメリット
・希望条件を入れて待つだけで、ネット未公開(非公開)を含む不動産情報を無料で入手できます。
・ご自身に合う、優秀な不動産営業マンさんを直接探すことができます。
・ご自身が希望しない限り、希望条件以外の個人情報は開示されないため、不要な営業を受ける心配がないです。
TerassOfferのデメリット
・2024年1月時点で、サービス対応エリアが東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、三重県、大阪府、兵庫県、福岡県のみです。
TerassOfferのまとめ
サービス対応エリアに限りはありますが、物件紹介は無料ですので、首都圏で未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建てなどをお探しの方は、TerassOffer(旧Agently)を活用してみてはいかがでしょうか？
続いて、タウンライフ不動産売買について、ご説明します。
タウンライフ不動産売買
タウンライフ不動産売買では、複数のハウスメーカーさんや不動産屋さんに対し、一括して物件情報の取り寄せを依頼できます。
スーモやホームズなどのポータルサイトには載っていない、ネット未公開物件(非公開物件)の情報も無料で入手可能です。
下記に、同サービスのメリットとデメリットを簡単にご説明します。
タウンライフ不動産売買のメリット
・ネット未公開(非公開)を含む不動産情報を無料で入手できます。
・複数の不動産屋さんへ一括で物件要望を伝えられます。
・全国300社以上のハウスメーカーさんや不動産会社さんが登録しています。
タウンライフ不動産売買のデメリット
・地域によっては、お願いできる会社さんは少ない場合があります。
タウンライフ不動産売買のまとめ
地域によっては、一括で物件要望を伝えられる会社さんが少ない場合もあるようですが、請求は無料で行えますので、未公開(非公開)の土地やマンション、一戸建てをお探しの方は、活用してみてはいかがでしょうか？
まとめ
ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。
最後に、この記事の内容を簡単にまとめたいと思います。
この記事のまとめ 未公開土地を探す意義は、土地探しの選択肢が増えることで、家づくりの成功確率が上がることです。
タウンライフ不動産売買の調査によると、市場全体の20%以上は未公開物件として売買されています。
土地がネットに載っていない理由は、主に下記の7つです。
- 売主の方の要望で一般公開できない。
- 公開準備中のため一般公開できない。
- 行政許可がないため一般公開できない。
- 同業者に情報を知られたくないため一般公開しない。
- 出回り物件のレッテルを貼られたくないため一般公開しない。
- 顧客へ紹介予定のため広告する必要がない。
- 優良物件のため広告費をかける必要がない。
未公開土地の主なメリットは下記の2つです。
- 物件の競争率は低い可能性があります。
- 優良物件に出会えることがあります。
未公開土地の主なデメリットは下記の2つです。
- 購入を急がされる可能性があります。
- 物件情報を探すことが大変です。
「未公開土地=優良物件」とは限らないです。
未公開土地の探し方・調べ方は下記の8つです。
- 仲介件数が多い不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
- 候補となるハウスメーカーさんにご相談します。
- 地場の不動産屋さんに物件紹介をお願いします。
- 実際に現地を訪れ探索します。
- 競売物件を検索します。
- 個人間売買サイトを検索します。
- 自治体運営の空き家・空き地バンクを検索します。
- 物件紹介サービスを活用します。
・TerassOffer(旧Agently)
・タウンライフ不動産売買
最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。