ネットに載ってない物件の探し方とは？未公開の中古マンションをお探しの方必見！
①ネットに載ってない未公開物件の情報をお探しの方。
②スーモやホームズなどに載ってない非公開物件の情報を知りたい方。
③レインズやATBBなど一般未公開のサイトから物件情報を紹介してほしいとお考えの方。
今日は「ネットに載ってない物件の探し方」を紹介するね！
こんにちは、リノゾウです。
ポータルサイトでめぼしい物件の問い合わせをしたら、「既にお申し込みが入っています。」と言われました。
苦労して探した分、ショックも大きかったです･･･。
みなさんは、似たようなご経験はないでしょうか？
マイホームのご検討にあたり、新築マンションや中古一戸建て住宅、土地などを探しているけれど、ポータルサイトではなかなか良い物件が見つからない。
一般公開されている物件はライバルも多いため、ネットに載ってない未公開の物件情報を知りたい、などとお悩みの方も多いかと思います。
そこで本記事では、ネットに載ってない物件の探し方をご紹介したいと思います！
本記事は、4部構成で話を進めています。
それでは早速、本編に移っていきます。
https://renovism.com/column/recommended-books-for-buying-hou...➊ネットに載ってない物件とは？
はじめに、ネットに載ってない物件について簡単にご説明します。
端的に言うと、ネットに載ってない物件とは、スーモやホームズなどのポータルサイトに情報を公開していない未公開物件のことです。
タウンライフ不動産売買の調査によると、市場に流通している不動産物件の2割以上は、ネットには載らないとのことです。
では、なぜ物件情報がネットに載ってないのでしょうか？
➋ネットに載ってない物件がある理由とは？
主な理由としては、次の6つが考えられます。
【ネットに載ってない物件がある理由】
理由①：不動産屋さんの売却戦略として広く公開していない。
理由②：レインズの登録期限前のため物件を公開していない。
理由③：公開準備中のため一般公開できない。
理由④：法令制限等により一般公開できない。
理由⑤：売主の方の要望で一般公開できない。
理由⑥：優良物件のため広告費をかける必要がない。
順番に、各理由を簡単にご説明していきます。
理由①：不動産屋さんの売却戦略として広く公開していない。
1つ目の理由は、不動産屋さんの売却戦略として、広く情報を公開していないケースが考えられます。
不動産屋さんは、売主の方から物件をお預かりする際に、媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の表の通り、3つの種類があります。
媒介契約の種類
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼可能な会社数 | 1社のみ依頼可能 | 1社のみ依頼可能 | 複数社へ依頼可能 |
| 個人的な売却活動 | × | × | 〇 |
| 媒介契約の期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内(標準約款) |
| レインズへの登録 | 5日以内 | 7日以内 | 登録は可能 |
| 業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 報告を求めることは可能 |
媒介契約を締結した際、レインズ(REINS)という宅地建物取引業者のみが閲覧できるシステムへ、物件情報を登録しなければなりません。
ただし、一般媒介契約はレインズ(REINS)への「登録義務」がありません。
つまり、一般媒介契約の物件は、レインズに登録されていない可能性があります。
不動産屋さんの売却戦略として、あえて一般媒介契約を締結することで、自社サイトや店頭のみで未公開物件として紹介するケースが考えられます。
理由②：レインズ(REINS)の登録期限前のため物件を公開していない。
次の理由は、レインズ(REINS)の登録期限前のため、物件を公開していないケースです。
前述の通り、不動産屋さんは、媒介契約を締結した際、一般媒介を除いて、レインズに物件情報を登録しなければなりません。
レインズとは、不動産流通機構が運営している不動産会社のみが閲覧可能なネットワークシステムです。
媒介契約の種類に応じて、専属専任媒介契約の場合は5日以内、専任媒介契約では7日以内に物件情報をレインズに登録することが規定されています。
裏を返せば、この期間未満の物件は、レインズに登録されていない可能性があります。
そのため、登録期限前の物件は、未公開物件として流通しているケースが考えられます。
理由③：公開準備中のため一般公開できない。
3つ目の理由は、公開準備をしているため、一般公開できないケースが考えられます。
不動産屋さんは、物件情報を公開するにあたり、様々な事前準備を行います。
例えば、
・住宅地図の入手
・所有者確認事項の把握
・現地調査
・法務局調査
・役所調査
・インフラ調査
・管理規約調査
・周辺調査
・間取図の作成
・マイソクの作成
・写真の撮影
などです。
スーモやホームズなどのポータルサイトに情報を公開するためには、こうした調査や資料作成を実施する必要があります。
つまり、公開準備中の物件はネットに載ってない可能性があります。
理由④：法令制限等により一般公開できない。
次に考えられる理由は、法令制限により公開できないケースです。
不動産屋さんは、物件を広告するにあたり、「宅地建物取引業法」や「不動産の表示に関する公正競争規約」など、ルールに則って広告を実施しています。
例えば、宅建業法第33条には「広告の開始時期の制限」が定められています。
（広告の開始時期の制限）第三十三条 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
そのため、不動産屋さんは、未完成の宅地の場合は「開発許可」、未完成の建物の場合は「確認申請」を受けなければ、広告することができません。
つまり、「青田売り=未完成物件の売買」は、法令で制限を受けています。
このように、法令制限等により、一般公開できないケースが考えられます。
理由⑤：売主の方の要望で一般公開できない。
5つ目の理由は、売主の方のご要望で一般公開できないケースです。
例えば、
・近隣の方に売却することを知られたくない。
・親族や親せきに売却することを知られたくない。
・芸能人や政治家、有名人の方で、不特定多数の方に売却することを知られたくない。
など、様々なご事情が想定されます。
当たり前ですが、インターネットに物件を公開した場合、不特定多数の方に、間取りや写真などの物件情報を知られてしまいます。
また、SNSで拡散されてしまうなど、物件情報を取り下げても、全てのデータを削除できるとも限りません。
そのため、売主の方のご要望がある場合は、物件を未公開として売り出すことが考えられます。
理由⑥：優良物件のため広告費をかける必要がない。
最後の理由は、優良物件のため広告費をかける必要がないケースです。
ポータルサイトに情報を公開するためには、広告費がかかります。
優良物件の場合は、インターネットに情報を公開しなくても売れてしまうことがあるようです。
そのため、広告せずに売れる優良物件は、ネットに載ってない物件となります。
以上、ネットに載ってない物件がある理由について、簡単にご説明しました。
➌ネットに載ってない物件の注意点とは？
続いて、ネットに載ってない物件の注意点をご説明します。
主な注意点は、次の6つです。
【ネットに載ってない物件の注意点】
注意点①：優良物件とは限りません。
注意点②：未公開の理由を確認します。
注意点③：割高でないかを確認します。
注意点④：不動産屋さんを確認します。
注意点⑤：所有者を確認します。
注意点⑥：現地を確認します。
順番に、各注意点をご説明します。
注意点①：優良物件とは限りません。
1つ目の注意点は、「ネットに載ってない物件=優良物件」とは限らない、ということです。
あまりにも好条件の場合は、「おとり物件」や「釣り物件」の可能性を疑うことも大切です。
また、物件情報が精査されていない場合は、物件の良し悪しをご自身で判断する必要もでてくるかもしれません。
少しでも疑問点がある場合は、安易な契約はせずに、慎重な判断をすることも大切です。
注意点②：未公開の理由を確認します。
次の注意点は、なぜ未公開なのか、その理由を確認することです。
ネガティブな要因があるため、非公開で売却せざるを得ないケースも考えられます。
例えば、
・境界紛争など、隣地の方ともめている。
・近隣の方とトラブルになっている。
・瑕疵(かし)があって公開できない。
・告知事項があって公開できない。
などです。
不動産屋さんへは、聞ける範囲でなぜ未公開なのかを確認することも大切です。
注意点③：割高でないかを確認します。
3つ目の注意点は、売り出し価格が適正かを確認することです。
一般公開していないことを理由に、売却価格が割高になっているケースも考えられます。
周辺の取引事例と比較して、売却価格の適正値を確かめることも大切です。
次のサイトで、過去の取引事例を調べることが可能ですので、もしよろしければご活用ください。
注意点④：不動産屋さんを確認します。
続いての注意点は、信頼できるか不動産屋さんかどうかを目極める、ということです。
メール連絡だけでなく、電話でお話ししてみたり、実際にお会いして印象や専門知識などを確かめたりすることも大切です。
「正直不動産」という漫画の中で、「千三つ」という業界用語が紹介されています。
「千三つ」とは、「千の言葉の中に、真実はたった三つ」という意味なのだそうです。
この漫画は、不動産業界の裏側を知ることができる大反響コミックです。
2022年にNHK総合でドラマ化もされており、山下智久さんや福原遥さんなど豪華キャストが出演されています。
飛躍した内容もあるかもしれませんが、不動産業界について詳しく知りたい方は、一読してみてはいかがでしょうか？
また、次のサイトでは、過去に行政処分を受けた不動産屋さんを検索することも可能ですので、もしよろしければご活用ください。
注意点⑤：所有者を確認します。
5つ目の注意点は、物件の所有者を確認することです。
不動産の登記情報は、次のサイトを活用することで、ご自身でも取得可能です。
また、可能であれば実際にお会いして、所有者の方を確認することは非常に大切です。
プロの不動産屋さんでも、地面師グループの詐欺行為は見抜けませんでした。
2017年に積水ハウスが、約55億円の詐欺被害にあったことは記憶に新しいと思います。
疑念がある場合は、安易な契約はせず、身元などをきちんと確認することも大切です。
注意点⑥：現地を確認します。
最後の注意点は、現地を確認することです。
実際に敷地を訪れたり、内見をお願いしたりすることは非常に大切です。
例えば、
・土地や建物に越境物はないか。
・道路や接道の状況はどうか。
・インフラ設備は整えられているか。
・隣接状況や周辺環境はどうか。
・日当りや風通しはどうか。
・物件管理状況はどうか。
・異臭や鳥獣被害などはないか。
など、現地を訪れないと分からないことが多くあります。
未公開物件を理由に購入を急かされた場合でも、現地を確認することは大切です。
以上、ネットに載ってない物件の注意点について、簡単にご説明しました。
➍ネットに載ってない物件を探す方法とは？
次に、ネットに載ってない物件を効率良く探す方法をご紹介します。
結論から述べると、この記事でご紹介する方法は、次の2社のサービスを活用するやり方です。
活用するサービス
タウンライフ不動産売買
▽対応エリア
全国
物件紹介は無料で依頼できますので、ネットに載ってない非公開物件をお探しの方は、同サービスも活用してみてはいかがでしょうか？
▽対応エリア
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、名古屋市
対応エリアに限りはありますが、物件紹介は無料ですので、ネットに載ってない未公開物件をお探しの方はご活用してみてはいかがでしょうか？
これらのサービスを利用することで、ネットに載ってない未公開物件の情報も入手可能です。
お気に入りの物件を探すには、時間や労力が大変かかるかと思います。
物件探しはプロにお任せしつつ、未公開の物件情報も含め、いろいろと紹介依頼をしてみてはいかがでしょうか？
以上、ネットに載ってない物件を探す方法について、簡単にご説明しました。
まとめ
ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。
最後に、この記事の内容を簡単にまとめたいと思います。
この記事のまとめ ネットに載ってない物件とは、ポータルサイトに情報を公開していない未公開物件のことです。
ネットに載ってない物件がある理由は、主に次の6つが考えられます。
【ネットに載ってない物件がある理由】
理由①：不動産屋さんの売却戦略として広く公開していない。
理由②：レインズの登録期限前のため物件を公開していない。
理由③：公開準備中のため一般公開できない。
理由④：法令制限等により一般公開できない。
理由⑤：売主の方の要望で一般公開できない。
理由⑥：優良物件のため広告費をかける必要がない。
ネットに載ってない物件の注意点は、主に次の6つです。
【ネットに載ってない物件の注意点】
注意点①：優良物件とは限りません。
注意点②：未公開の理由を確認します。
注意点③：割高でないかを確認します。
注意点④：不動産屋さんを確認します。
注意点⑤：所有者を確認します。
注意点⑥：現地を確認します。
ネットに載ってない物件を効率良く探すには、次のサービスを活用すると良いです。
【活用するサービス】
最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。