売買【値切り交渉不要】仲介手数料無料or半額にする方法!

2021年7月27日コラム

売買【値切り交渉不要】仲介手数料無料or半額にする方法!

この記事のオススメ読者

①中古マンションや一戸建てなどの購入を検討しており、仲介手数料を安くしたいとお考えの方。

②不動産購入にあたり、仲介手数料を交渉せずに安くしたいとお考えの方。

③仲介手数料は安くしたいが、値下げ交渉をすることは気が引けるとお考えの方。

※本記事でご紹介する方法の対応エリアは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県が中心です。(2021年8月時点)

ベビゾウ
仲介手数料を交渉したいけど、値切る勇気がないよ~。

リノゾウ
交渉って、難しいよね!
今日は、仲介手数料を交渉せずに「最大無料」にする方法を紹介するね!

こんにちは、リノゾウです。

以前、不動産屋さんに仲介手数料の値下げをお願いしたら、正直不動産(漫画)ばりに営業マンの方の態度が急変しました。

恐くなったので、交渉は諦めました・・・。

みなさんは、そんな経験はないでしょうか?

中古マンションや一戸建て、土地などを購入するにあたり、仲介手数料を安くしたいけれど、交渉ごとは気が引ける、とお考えの方も多いかと思います。

そこで本記事では、交渉不要で仲介手数料を「最大無料」にする方法をご紹介したいと思います!

本記事は、4部構成で話を進めています。

それでは早速、本編に移っていきます。

 

➊仲介手数料とは

はじめに、仲介手数料について、簡単にご説明します。

仲介手数料とは、不動産屋さんが、土地や建物などの仲介業務をすることで受け取れる報酬のことです。

この報酬は、宅建業法46条に下記のように規定されています。

(報酬)
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

つまり、仲介手数料の上限額は、国土交通大臣の定めるところにより決められています。

では、不動産売買における仲介業務とは、具体的にどのような仕事を行うのでしょうか?

不動産売買の仲介業務とは

不動産売買における、仲介業者の仕事には、主に下記の業務があります。

【仲介業者の仕事の一例】

「調査業務」

・物件の調査
・周辺環境の調査
・インフラの調査
・道路や法規の調査

 

「販促業務」

・物件の写真撮影
・販売チラシの作成
・レインズ登録

・ポータルサイトへの登録

 

「接客業務」
・物件の紹介

・物件のご案内
・売買価格の交渉

・メールや電話対応

 

「書類業務」
・媒介契約書の作成
・重要事項説明書の作成
・売買契約書の作成
・その他書類作成

 

「専門家紹介業務」
・測量士の紹介

・銀行の紹介

・損害保険の紹介

・司法書士の紹介

・建築士の紹介

・リフォーム業者の紹介

 

※これらは仲介業務の一例です。

こうした仲介業務の対価として、不動産屋さんは、仲介手数料を受け取っています。

次に、仲介手数料の仕組みについて、ご説明します。

仲介手数料の仕組み

仲介手数料は、取引の種類に応じて、受け取り方が2つあります。

下記に、取引の種類を示します。

【不動産仲介の種類】
・両手仲介
・片手仲介

はじめに、「両手仲介」からご説明します。

両手仲介

両手仲介

「両手仲介」とは、「売主」と「買主」の双方から、仲介手数料を「両手」で受け取る取引のことです。

「両手仲介」では、上図のように、「売主」と「買主」で、仲介会社さんは同じです。

この場合、仲介会社さんは、各当事者から仲介手数料を「両手」で受け取ることが可能です。

次に、「片手仲介」についてご説明します。

片手仲介

片手仲介

「片手仲介」とは、「売主」と「買主」の一方から、仲介手数料を「片手」で受け取る取引のことです。

「片手仲介」では、上図のように、「売主」と「買主」で、仲介会社さんは異なります。

この場合、仲介会社さんは、各当事者から仲介手数料を「片手」で受け取ることが可能です。

以上、簡単に「両手仲介」と「片手仲介」についてご説明しました。

次に、仲介手数料の計算方法について、ご説明します。

仲介手数料の計算方法

取引額仲介手数料
取引額200万円以下の金額取引額の5%以内+消費税
取引額200万円を超え400万円以下の金額取引額の4%以内+消費税
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内+消費税

国土交通大臣の定めにより、不動産屋さんが、依頼者の一方から受領できる報酬額の上限は、上表のように定められています。

なお、400万円を超える物件については、下記の速算式で、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限額を計算することができます。

【仲介手数料の速算式】

(売買価格×3%+6万円)+消費税
※依頼者の一方から受領できる報酬額の上限

大切なことは、上記の計算式は、一方から受領できる報酬額の上限ということです。

仲介手数料が、上限額を超えている場合などは、注意が必要です。

仲介手数料の計算例

次に、具体的な仲介手数料の上限額の計算例を示したいと思います。

仮に、2,000万円で土地を売買した場合を想定し、計算していきます。

売買価格2,000万円の場合
200万円以下の金額(200万円×5%)+消費税=11万円
200万円を超え400万円以下の金額(200万円×4%)+消費税=8.8万円
400万円を超える金額(1,600万円×3%)+消費税=52.8万円
合計11万円+8.8万円+52.8万円=72.6万円

この場合、仲介手数料の上限額が72.6万円であることが分かりました。

「両手仲介」の場合は、145.2万円を仲介手数料として受け取ることが可能です。

ベビゾウ
仲介手数料ってすごく高いんだね!?

速算式の場合でも、計算してみたいと思います。

速算式の場合
(売買価格×3%+6万円)+消費税
手順12,000万円×3%=60万円
手順260万円+6万円=66万円
手順366万円+消費税=72.6万円
合計=72.6万円

同様に、仲介手数料の上限額が72.6万円となることが分かります。

取引額別の計算式は複雑ですので、仲介手数料を計算する際は、速算式を用いると良いかと思います。

一般的に、不動産を購入する場合の諸費用は、概算で売買価格の約5%から8%程度が必要といわれています。

つまり、仲介手数料は、諸費用の内、約45%から70%程度を占めていることが分かります。

以上、仲介手数料について簡単にご説明しました。

➋仲介手数料が無料になる理由

続いて、仲介手数料が無料になる理由をご説明します。

結論から述べると、その理由は下記の2つが考えられます。

 

仲介手数料が無料になる理由理由①:「売主」が宅建業者だから。

理由②:「両手仲介」で「売主」のみから、仲介手数料を受け取っているから。

順番にご説明します。

理由①:「売主」が宅建業者だから。

取引様態「売主」の物件は、そもそも仲介手数料が無料です。

理由は、「売主」である宅建業者が、直接販売を行うからです。

つまり、「売主=宅建業者」から物件を直接購入する場合は、そもそも仲介手数料はかかりません。

また、下記の通り、宅建業法34条では、不動産屋さんが広告をする際、取引様態を明示することを義務付けています。

(取引態様の明示)
第三十四条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(次項において「取引態様の別」という。)を明示しなければならない。

2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。

不動産売買の取引様態は、「売主」「代理」「媒介(仲介)」の3種類です。

そして、不動産購入に伴い仲介手数料が発生する取引様態は、「媒介(仲介)」のみです。

取引様態が「売主」「代理」にもかかわらず、仲介手数料を請求された場合は、注意が必要です。

次に、理由②について、ご説明します。

理由②:「両手仲介」で「売主」のみから、仲介手数料を受け取っているから。

「仲介手数料の仕組み」でご説明した通り、「両手仲介」の場合は、「売主」と「買主」の双方から、仲介手数料を受け取ることができます。

例えば、2,000万円の土地を売買した場合、当事者の片方から受け取れる仲介手数料は、税込72.6万円です。

「両手仲介」の場合、当該取引で、税込145.2万円の仲介手数料を受け取れます。

つまり、不動産屋さんにとっては、「片手仲介」よりも「両手仲介」の方が儲けは大きいです。

そのため、不動産屋さんの多くは、「両手仲介」の物件を売りたがる傾向が強いです。

そんな中、「両手仲介」の場合、「買主」の片手をあえて離すことで、仲介手数料を無料にしている不動産屋さんがあります。

「買主」の片手をあえて離すことで、他社と差別化したり、早期の売却を実現したりすることで、新規の顧客獲得や、「売主」のニーズを満たしていることが考えられます。

以上、仲介手数料が無料になる理由について、ご説明しました。

➌仲介手数料が無料のデメリットや注意点

次に、仲介手数料が無料のデメリットや注意点について、ご説明します。

結論から述べると、下記の3つが考えられます。

 

仲介手数料が無料の注意点注意点①:仲介業務の質が下がる可能性があります。

注意点②:売買代金に仲介手数料相当分が上乗せされている可能性があります。

注意点③:その他専門業者の見積書に、紹介料が上乗せされている可能性があります。

順番にご説明します。

注意点①:仲介業務の質が下がる可能性があります。

「不動産売買の仲介業務とは」でもご説明した通り、不動産仲介の仕事は、非常に多岐にわたります。

そのため、不動産売買において、営業担当の方にお願いすることも多いです。

「買主」の仲介手数料を無料にするということは、その分、本来受けられるであろうサービスを享受できない可能性があります。

不動産屋さんと媒介契約を結ぶ前に、どういったサービスを受けられるのかを確認することも大切です。

注意点②:売買代金に仲介手数料相当分が上乗せされている可能性があります。

「仲介手数料無料」と広告していても、実際は、売買代金に仲介手数料相当分が含まれていることがあります。

売買代金が、周辺相場や過去の取引事例と比較して、かけ離れていないかを確認することも大切です。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去の成約価格を調べることが可能です。

ご興味ある方は、下のリンクをご参照ください。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

注意点③:その他専門業者の見積書に、紹介料が上乗せされている可能性があります。

不動産の取引には、多くの「専門家」が関わります。

そして、不動産屋さんは、「消費者」と「専門家」の窓口の役割も担います。

つまり、不動産屋さんが、「消費者」に対し提出する見積書には、紹介料が上乗せされている可能性があります。

紹介料は、仲介手数料が無料の場合に限らず、不動産業界の慣習として、含まれている場合もあります。

紹介料がもったいないとお考えの方は、不動産屋さんを介さず、直接「専門家」にお見積もりを依頼することがオススメです。

また、下記に、いくつか相見積もりサイトをご紹介しますので、適正価格の査定のために、もしよろしければご活用ください。

【相見積もりサイト】
◆住宅ローンの一括仮審査
住宅本舗

 

◆火災保険費用の相見積もり
インズウェブ

 

◆不動産登記費用の相見積もり
比較ビズ

 

◆リフォーム費用の相見積もり
リショップナビ
ホームプロ
タウンライフリフォーム
リフォーム比較プロ

➍仲介手数料を最大無料にする方法

次に、仲介手数料を最大無料にする方法をご紹介します。

結論から述べると、この記事でご紹介する方法は、下記2社のサービスを活用するやり方です。

【活用するサービス】

お家.COM

スターフォレスト

上記のサービスは、「両手仲介」の場合、「買主」の片手をあえて離すことで、仲介手数料を無料にしています。

これらのサービスを活用することで、仲介手数料を最大無料にて、取引をお願いすることが可能です。

はじめに、お家.COMからご紹介します。

お家.COM

お家.COM

お家.COMは、株式会社 ハウスオンが運営する、仲介手数料が最大無料になるサイトです。

下記に、同サイトの特徴を3つご紹介します。

お家.COMのメリット

お家.COMのメリット

仲介手数料最大無料にて仲介をお願いできます。

・無料で建築士による住宅診断(ホームインスペクション)をお願いできます。

・無料で購入物件の価格交渉もお願いできます。

お家.COMのデメリット

・すべての物件が仲介手数料無料になるわけではありません。

以上、同サイトのメリットとデメリットを簡単にご説明しました。

無料で建築士の診断も受けられるようですので、ご検討中の物件があるようでしたら、仲介手数料が無料になるかどうか、お見積もりをお願いしてみてはいかがでしょうか?

続いて、スターフォレストについてご説明します。

スターフォレスト

スターフォレスト

スターフォレストは、株式会社 スターフォレストが運営する、仲介手数料が最大無料になるサイトです。

下記に、同サイトのメリットとデメリットを簡単にご説明します。

スターフォレストのメリット

仲介手数料最大無料にて仲介をお願いできます。

・無料で購入物件の価格交渉もお願いできます。

スターフォレストのデメリット

・建築士による無料住宅診断は対応していないようです。

・すべての物件が仲介手数料無料になるわけではありません。

以上、同サイトのメリットとデメリットを簡単にご説明しました。

仲介手数料の無料診断は1分程度で完了するようです。

ご検討中の物件があるようでしたら、まずは無料診断を活用してみてはいかがでしょうか?

まとめ

ここまで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。

最後に、この記事の内容をまとめたいと思います。

 

記事のまとめ・仲介手数料とは、不動産屋さんが、土地や建物などの仲介業務をすることで受け取れる報酬のことです。

・仲介手数料の上限額は、国土交通大臣の定めるところにより決められています。

・「両手仲介」とは、売主の方と買主の方の双方から、仲介手数料を受け取ることです。

・「片手仲介」とは、売主の方と買主の方の一方から、仲介手数料を受け取ることです。

・仲介手数料の速算式は下記です。
(売買価格×3%+6万円)+消費税

・仲介手数料が無料になる理由は、下記の2つが考えられます。

理由①:「売主」が宅建業者だから。

理由②:「両手仲介」で「売主」のみから、仲介手数料を受け取っているから。

・仲介手数料が無料のデメリットや注意点は下記の3つが考えられます。

注意点①:仲介業務の質が下がる可能性があります。

注意点②:売買代金に仲介手数料相当分が上乗せされている可能性があります。

注意点③:その他専門業者の見積書に、紹介料が上乗せされている可能性があります。

・仲介手数料最大無料にするためには、下記のサービスを活用すると良い。

【活用するサービス】

お家.COM

スターフォレスト

最後まで記事をご覧いただきまして、ありがとうございました。

2021年7月27日コラム